小区的物业管理质量，与居民的生活品质密切相关，但物业企业服务得好不好，是否达标，由谁说了算？优秀与不合格之间是否有真刀真枪的奖惩措施？最近，真如镇给这个民生难题提供了一种解题思路，街道制订了《住宅小区物业服务考核办法（试行）》，从今年6月开始全面施行，将公房、售后房和商品房等87个小区全部纳入考核，扭转过去政府对物业的考核名为“奖励”，实为“补助”的局面，物业服务中一些新的变化开始出现在各个小区——

六方共参与，科学评估物业服务水平

真如镇共有53个公房和售后房小区，34个商品房小区，共有34家物业企业为各个小区提供服务，物业管理水平参差不齐。

街道主任陶峰介绍说，按照以前街道对物业公司的考核规则，达标企业可以得到每平方米0.3元的政府奖励，有的管理面积大的物业公司，一年就可以拿几十万，对于那些物业费多年没有涨价、入不敷出的企业来说，往往就靠这笔钱过日子。说是奖励，其实就是补助，一定程度上为物业服务进行“托底”，但这样也难以充分发挥物业企业主动作为的积极性，难以拉开差距真正奖励那些认真做事的企业。

对此，真如镇街道经过前期大量调研准备，考核办法进一步强化了街道对物业的考核监管，明确了小区环境考核标准及奖励办法，进一步细化了奖惩规则，促使小区物业企业的管理态度，由“等、靠、要”转入“拼专业、拼态度、拼服务”的良性竞争轨道。

居民区“三驾马车”，配合得当才能跑得更快。真如镇街道还制订了居民区党组织领导下的社区治理“1+3+x”工作运行机制，由居民区党组织牵头，定期召集居委会、业委会、物业、网格片区召开联席会议，分析网格片区巡查过程中发现的物业管理问题，以及本小区发生的各类网格案件、12345居民投诉案件，并就这些问题共同商量对策，解决居民反映强烈的突出问题。

对于属于物业解决范畴内的各类问题，片区、房办等部门会定期汇总，根据问题的数量、性质和解决程度，形成科学的考核依据，改变过去“突击迎检”、“事后考核”等小区日常管理的弊端。

街道还聘请了第三方社会专业力量，以“暗访”的形式进行实地测评。测评不打招呼、不事先通知，直面物业管理中存在的各类问题，每居一表建立被考核小区问题清单，每一处扣分项都附有点位、现场照片及说明。同时街道组织文明办、房管办、平安办、管理办、绿化市容、网格片区等六方参与评分，形成以第三方评分为基础依据、各部门共同参与的考核机制，扣分内容清晰、标准统一。

重新切蛋糕，奖励留给更愿意做事的单位

根据新的考核标准，公房、售后房小区，每月有不高于20%比例的小区可以评“优秀”，每月奖励0.4元/㎡，最后15%比例的小区每月奖励标准0.15元/㎡，中间段标准为每月0.2元/㎡，而不达标的则不予奖励。也就是说，奖励的差距拉开了，考核得分较低的企业所获奖励会大幅缩水，总的奖励金额比以前少了。

对于总盘子里多出来的钱，街道还设立“单项目特色奖”， 用于奖励某个管理方面特别突出的小区，公房、售后房小区和商品房小区都可以自荐。

考核中设置了不少硬标准。比如，有些情况属于“一票否决”范围，比如，未按法定程序单方面终止物业服务合同或实际物业服务行为；因物业服务合同自然终止或遭业主大会解聘，被考核小区未配合业委会做好相关移交和善后工作，经督促后仍不整改；因被考核小区原因造成严重影响小区稳定的重大事件等情况。

还有些情况是“加分项”。比如，配合社区综合治理做出突出贡献的，相关项目在物业服务方面获得测评部门正面评价的，物业服务单位及其相关人员收到962121、12345等市民热线表扬的等等。

以下情形则属于扣分项。包括，因物业工作失误致使本小区出现新增或回潮违章搭建现象；物业企业管理的地下空间存在出租、居住现象，造成安全隐患的；因物业服务企业严重失职，不按合同约定及行业规定实施管理，引发重大安全或稳定责任事故的；在本市、区物业行风测评中出现问题受到通报批评，或由新闻媒体曝光且属物业服务单位确有责任的；被962121、12345等市民热线投诉，不及时处置的，重复来信来访的；因物业服务单位拒不配合，导致影响行政管理部门及居委相关工作正常开展的等等。

奖惩动真格，倒逼管理服务放大招

落实奖惩，“动真格”以来，物业公司进行了首次考核。考核结果只有3家物业公司得到的奖励与同期相比上升，其余均与同期相比有所减少，其中最多的一家物业公司与同期相比减少了30万元。这些数据从侧面反应出街道的决心，也促使企业彻底改变了以往物业奖励“吃大锅饭”的习惯性思维。

光是拉开奖励差距还不够。为更好发挥政府监管督促作用，考核办法对物业企业的整改响应也提出要求。在监管措施下，态度消极、不能有效响应整改的物业企业甚至将被取消评优、奖励资格。而每季度的物业企业排名情况，也将通过居民区宣传栏、电子显示屏、社区报、微信公众号等宣传渠道公示。这样一来，真如居民对哪家物业公司好坏一目了然。特别是物业公司排名靠后的居民区，居民在选择物业时也有了更可靠的依据。

前所未有的严格考核之下，街道辖区内各家物业企业的反应也有些出乎意料，都并未消极应对，反而是激发了企业良性竞争、追求品质的内动力。各家物业企业纷纷表示将积极整改、提升服务质量。如真如物业针对本季度考核情况的不足，启动了小区非机动车库标准化改造、小区管理处和主要出入口门岗（门卫室）改造等项目。在企业被倒逼想方设法破解难题的同时，实际上也变革给企业发展带来了新的生机，既“卡”下了管理成本，又“卡”掉了安全隐患。

陶峰说，考核不是为了限制企业发展，也不是为了节省考核奖励资金。街道为了鼓励物业企业破解管理中的瓶颈问题、短板问题，还特别设立了管理小区的特色单项奖，鼓励企业从小区车辆管理、垃圾处理等方面积极开展探索，鼓励企业铆足精神打基础、抓创新、破难题。对于处在物业考核奖励体系之外的商品房小区，街道也专门列出单项奖，鼓励小区物业积极申报优秀项目。

下一步，真如镇街道将结合网格片区建设、居民区党组织领导下的社区治理“1+3+X”机制的实施，以及“拆、建、管、美”一批惠民项目的实施等，继续推进解决物业管理服务不平衡的问题，推动物业管理方式创新变革，进一步提升物业管理品质，让真如社区居民充分享受到更舒适、更宜居的居住环境。