3月，万科接连站在风口浪尖。对于近期面临的评级下调等事件，万科回应，公司能力和基本面还是没有发生根本性变化，相信只要能力再生，不会有太大的问题。评级下降肯定是有影响的，但目前看来这影响是相对有限的。

万科能否“活下去”？面对外界高度关心的问题，万科集团董事会主席郁亮在2023年度业绩推介会上表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，确保公司安全。

挑战在哪

今年，全国房地产销售大幅下滑，市场担忧情绪持续放大，以稳健知名的万科也面临挑战。

总裁祝九胜坦言，目前，万科挑战主要来自三方面。一是，在行业大幅下行阶段，万科开发业务收支存在不平衡。过去几年，开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差。随着交付高峰的过去，剪刀差压力在2024年将全面下降。二是，融资模式改变。万科信用优势强，过去是业内唯独两家以总部对总部模式融资为主的企业，现在从“总对总”转向项目制，比其他企业更需要适应时间。三是，部分经营性业务的EBITDA率（即，衡量经营效益和现金流状况的财务指标）和NOI收益率（即，衡量资产投资回报的指标）仍处于爬坡状态，与银行的贷款利率之间也存在剪刀差。

不过，在销售承压之下，万科保持了正向现金流。年报财报数据显示，万科已连续15年经营性现金流为正，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年高点的76%至2023年，连续5年下降。

针对外界普遍关注的金融机构对万科的支持力度问题，祝九胜也回应：“金融机构对万科的支持态度是肯定的，力度是足够的。”去年，万科新获融资约900亿元，总量基本稳定。公司正在和金融机构积极商谈各种融资方案，万科处在融资模式的调整期，金融机构目前也非常支持，会给1到3年的适应期。

对于后续的偿债安排，今年，万科年末在手资金998亿元，是一年内到期刚性有息负债的1.6倍，整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好了充足的安排，目前境外仅二季度还有到期债券，到期金额折合人民币约56亿左右，公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。

在守住财务安全之外，万科正在持续降杠杆，未来两年削减付息债务1000亿元以上。

能力再生

万科表示，在房地产新发展模式下，仍要构建新的核心竞争力，保持可持续健康发展的能力。

公募REITs试点持续深入，为万科带来新的发展机遇，公司有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。除了中金印力REIT，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中，将有效解决经营性业务资产过重，投资回收周期过长的难题。

对于房地产市场的长期发展，万科保持信心。郁亮在业绩会上表示，万科始终认为住房需求需要动态去看，未来空间依然广阔，目前存在超跌。

一方面，住房需求无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面，城镇化的进程没有结束，新增住房需求依然存在。综合来看，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平米，随着政策力度不断加大和效果的逐步体现，市场有望逐渐恢复。

保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”这“三大工程”将为房地产企业提供更多发展空间。郁亮表示，今年两会期间住建部倪虹部长曾表达了对房地产企业的寄语，“谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”，万科将持续提供好产品、好服务，全力迎接好的未来。

国资支持

在业绩会上，郁亮对去年四季度以来，来自深圳国资、金融机构、合作伙伴和市场各方的关心和帮助，表示了感恩。

2023年11月前后，万科境内外部分债券品种交易出现异动，深圳国资委积极表态支持，“如有需要或遭遇极端情况，将通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对”。

万科董事会秘书朱旭表示，深圳市国资委已协调多家国企与万科对接，推动各项具体支持措施落地，帮助万科处置流动性较低的不动产和长期股权投资，以市场化方式认购REIT，通过公司之间的产业协同，落地合作项目，协调金融资源支持万科。

目前这些项目有的已落地，有的正在过程当中。如，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已进入询价阶段，2024年3月，万科的国资大股东深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元。2024年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。

朱旭表示，如果全部落地完成以后，预计可以帮助万科释放流动性在百亿元规模以上。