用3家企业换一家企业划算吗？上海碳谷绿湾产业园做了一次尝试，把3家规模小、能耗高的化工企业所有土地进行收储，合并转让给一家资源利用效率较高的企业，后者用于扩建农药制剂、新材料和电子化学品生产线，30亩土地由此实现新旧动能转换。

盘活土地带来的效益是可观的。据测算，碳谷绿湾已经盘活的1400多亩土地，未来将带来超过150亿元产值。

像这样通过盘活存量产业用地让园区腾笼换鸟的模式，叫作产业园区更新。在上海，老建筑和老住区的保留改造往往最受关注，但这不是城市更新的全部。上海土地资源紧缺，要用有限的“面粉”，做更好的“面包”，拉动产业升级和城市发展，势必离不开产业园区更新。

目前，产业园区提质增效行动已被列入《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，计划到2025年，推进3个以上重点产业集聚区提质增效，盘活产业用地3万亩。

“新”家底怎么来？

一座城市的空间总是有限，家底就这么多，怎么变出质量更高、效益更好的产业？答案写进了《行动方案》，即推动存量工业用地转型升级、创新发展，促进空间利用向集约紧凑、功能复合、低碳高效转变，培育新兴产业发展优势。简言之，就是让城市家底有新的内涵。

上海产业园区成百上千，虽然情况不尽相同，需要量身打造升级方案，但无不以集约型、高质量为核心。碳谷绿湾产业园利用园区直接回购、企业间收购、闲置用地认定等方式，加快土地收储和企业资产回购，根据规划参数、配套标准、设计要求等方面建立“一地一档”，勾勒地块可承接的产业项目画像，缩短选址论证周期。

“向天借地”成为2023年起市产业部门主要发力方向。金谷智能终端特色产业园在全市先行启动，打造浦东首个工业上楼项目“金桥·擎天”，首层重生产、中区中试生产、高区轻生产与研发；松江车墩工业园试点“以房换地”模式推进工业上楼，打造先进制造业集群型的高端工业园区。

产业类城市更新本质上是为城市增强新动能提供空间保障，而要优化空间资源配置，就需要规划引导。“上海正在建立市区两级项目库，强化重点项目的储备和组织实施，实行城市更新项目常态化入库申报和动态管理机制，以政策创新来赋能城市更新。”上海市住建委更新处相关负责人说，这期间还要汇聚多方资源，发挥专家委员会和智库作用，提供专业支撑。

1月初，“松江经开区中部sjc1-0013单元松东路以西区域城市更新项目”刚刚完成入库专家评审，这是全市首批申请入库的产业园区转型升级项目，其土地利用方案和城市基础设施建设方案在松江新城单元规划中已经落地。嘉定区重点产业发展区真新南四块曾作为上海城市设计竞赛点位，向全球征集优秀规划思路。目前，真新南四块正在建设当中，结合苏州河生态文化廊道整体打造，从过去以工业制造和物资储运为主的厂区，转型成为“航空航天产业+5G+大数据”的航空智谷产业园。

“瞻前顾后”改造思路

“瞻前顾后”，在产业园区更新中是一种改造思路。产业园区提质增效，要衡量的不仅仅涉及产出强度、经济密度、创新浓度等“硬指标”，还有人文历史等“软指标”。上海许多产业园区脱胎于老工业区，老厂房、老构件是近代工业发展史的佐证，具有较高的保留保护价值。

杨浦区“互联宝地”诞生于工业用地的更新探索，是进行风貌肌理保留的典型代表。上钢二厂作为全国冶金行业最大的独立轧钢厂，是上海冶金史的重要见证者。在其停产后，杨浦区和宝武集团把闲置地块进行更新，延续地块内的特色风貌，在保留历史建筑文化和工业特色的同时，融入现代办公功能和新型材料，成为“互联网+创新创业产业园”。

历史记忆需要保护改造，如果加之适当的运营管理，更可以成为激发区域活力的触点。闵行区力波啤酒厂在更新改造中，借助力波作为上海首个本土啤酒品牌的优势，打造出文化和商业IP。除了保留原啤酒厂的标志性烟囱和麦芽仓库，还在文创园区命名中突出“力波”二字，变为“力波1987创意园”，还将锅炉房改造成力波1987精酿体验馆，提供力波啤酒精酿，成为周边游客的打卡地。

同样的，松江区云间粮仓改造项目也将荒废多年的老粮仓改造为文化创意园，标志性建筑8栋高层筒仓被保留下来，披上醒目手绘涂鸦，成为引流景观。园区保留建筑还引入各式文化功能，不定期举行展览展示、演艺演出、讲座沙龙等艺术活动，从历史上的天下粮仓，成功转型为盛产“文化食粮”的人气文创园。

“与城共生”的新理念

众所周知，环评是产业项目能否在产业园区里顺利启动的先决条件，是为了避免重污染项目对城市产生较大负外部效应。但这还不够，在有限土地资源下，上海要走高质量发展的路，就需要每一个城市单元尽可能创造更多的正外部效应。对产业园区来说，它要思考的不仅仅是经济发展、产业转型，还要统筹考量周边需求、城市功能，也就是“与城共生”。

如果一座产业园区只能满足生产功能，那么这样的开发理念已经落伍了。为此，许多产业园区“引进”烟火气，打造15分钟生活圈新范本，在有限空间内营造复合业态，尽可能满足居民多元需求。

杨浦“互联宝地”在改造中，除了增加商办空间供给，还规划养老、托幼、卫生、智慧停车场等公共服务设施建设以及水电等市政配套基础设施，便利居民生活，消除多年来区域积水内涝的困扰，提升街区环境面貌，保障区域供电。闵行力波啤酒厂地块拿出3.23公顷用地作为防护绿地与城市发展备建用地，在园区内配置租赁住房，促进产城融合、职住平衡。

在培育元宇宙特色产业的同时，城市更新项目漕河泾元创未来中心也不忘注入新的建造理念，达到具备可持续发展思路的高科技园区新标杆。设计团队采用低碳环保策略，通过研究项目场地、气候数据、程序化关系、建筑能耗模拟结果、采光，优化建筑朝向、建筑形体、景观及全年能耗解决方案。屋顶还采用了太阳能光伏板，在减少建筑日光辐射和总体能耗的同时，进行能源回收并实现更多的能源再生。