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租客拆除空调电视改换房间装修,房东要解约却被索天价违约金
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来源:上观新闻 作者:郑朕 2024-01-15 06:30
摘要:未得到房东事前授权或事后追认,违反与房东之间的租赁合同的约定,房东有权解除双方的合同。

近日,长宁区市民罗女士(化姓)拨打解放日报·上观新闻热线反映,自己遇到了租房纠纷。

罗女士在长宁区新华路448弄有套闲置住房。2022年,她想出租出去,贴补一些家用,于是就联系了家附近的房屋中介,并在2022年9月成功出租。可没想到,出租后却给她带来了困扰,而想收回却又困难重重。


未经允许,家电、家具被拆换

罗女士告诉记者,在中介公司的介绍帮忙下,一对年轻情侣看上了她的房屋,并很快表示了租房意愿。她向记者展示了一份由她、租客邱女士(化姓)和房屋中介公司三方签字盖章的《上海市房屋租赁合同》,合同显示,娄女士以6000多元的月租金将位于长宁区新华路448弄的两室户房屋出租给邱女士,租赁期为3年,由2022年9月至2025年9月。在合同中,注明了租房仅供居住使用、仅限2人居住以及未经甲方同意,乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修等内容。

△罗女士和邱女士签订的租赁合同。

合同签好后,罗女士将房屋整备好交给邱女士二人,自己和丈夫住进松江区的另一套房产中。

2023年6月,一次偶然的机会,罗女士发现租客可能产生了违反房屋租赁合同的行为。当时,由于天气转热,空调使用变得频繁,租房中的空调发生了故障,无法制冷,于是租客联系罗女士帮忙维修。这是罗女士出租近一年后第一次返回这个小区。进门后,她发现墙壁从纯白变成了大片的红绿色,白色的冰箱正面面板被改成了黑色,不少房间的吊顶被拆除更换了新样式,顶灯换成了新的,电视机、机柜以及有些原本在里面的桌椅和木质衣柜也不知去向。“这套房子我们家很早以前就住在里面,对房子里的桌椅衣柜都很有感情,结果她一声不吭就换掉了!”

△罗女士家原本的电视、电视柜等,已被租客清掉。

8月下旬,罗女士自己再次回到房屋门外,看到原本卫生间的置物架被放置在门外的杂物堆里,还得知,租客在未征求她同意的情况下,把原本的空调拆除丢弃,更换成了不同品牌的另一款空调。

租房合同里写得很清楚:“未经甲方同意,乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修,并爱护租赁的房屋,如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏,乙方应负责赔偿。”于是,罗女士不满地在微信与租客邱女士发消息,“更换东西或改变室内的其他东西,要跟我讲一下的,我同意后您才能更换。”对于未经允许更换空调,邱女士则答复称,“之前修空调的事情弄了很多次了,修的价格您觉得太贵,换掉您也不愿意,现在我自己换掉,第一是节省时间,第二也在为您考虑。”对于吊顶、墙壁样式的更改,邱女士则表示,最后退租时会恢复原样。

△墙壁被改为深绿色,吊顶、顶灯也更换了样式。

而邱女士还表示,房东这样已经出租了房屋却返回查看的行为影响了她的居住隐私。


想收回房屋却被索要天价赔偿

此外,房屋改造不久后邱女士的同住人变成了另一名女性,再加之“民宿风”的新装修风格,罗女士怀疑,邱女士还存在转租的二房东行为。

不过对此,经手该次中介合同的房屋中介公司工作人员告诉记者,邱女士对二房东行为予以否认,表示另一名租客是自己的表妹,从澳洲回国暂住于此。

尽管无法确认是否存在转租,罗女士认为,租客未经允许对房间的装修、家具家电进行更改,已经属于违背合同,不愿再继续将房屋出租给邱女士,遂提出了解约要求。邱女士并不愿解约,表示是确认租房长达3年才进行的装修,如仅1年就要搬走,时间和金钱成本过高。

不过,中介公司工作人员向记者表示,她并不认为邱女士更换空调等行为属于违约,“公说公有理,婆说婆有理,合同里只写了家电的品类数量,没有特定品牌”,只要家电的数量没变化就行。

△涉事房屋所在的新华路448弄小区。

1个月后,2023年9月底,在多方参与的协商调解现场,租客邱女士提出可以解约,要求罗女士按照合同到期日2025年9月,支付全部20余个月的房租共计10万余元的天价解约赔偿金,最终,这个赔偿金被谈至2万余元,但罗女士无力支付,解约被搁置。

“虽然是对方违约,但我愿意主动支付合同上约定的1个月租金作为解约赔偿。”罗女士期盼可以在可接受范围收回房屋。


租房的边界在哪?

针对该案例,湖南金州律师事务所高级合伙人、律师邢鑫告诉记者,《民法典》第709条规定承租人应当按照约定的方法使用租赁物,第715条规定承租人不得擅自对租赁物进行改善或增设他物,第716条规定承租人不得擅自将租赁物转租给第三人。根据本事件中房东所述,“签订的合同注明了不可以对房屋原本装修改动,仅允许居住使用”,因此租客无论是转租行为、装修行为、商用行为,均未得到房东事前授权或事后追认,当然违反与房东之间的租赁合同的约定,房东有权解除双方的合同,从而将租客驱逐出去。

业主该如何维权?邢鑫表示,业主取证维权应当依法进行,不得侵犯租客的隐私权。如未经租客同意的情况下私自进入房屋,一方面将侵犯租客的隐私权,承担侵权民事责任;另一方面构成非法侵入他人住宅,可能承担行政责任和刑事责任。业主可以通过正常敲门拜访的方式,在出示业主身份证明的前提下,确认房屋实际使用人的身份和情况。如租客拒不配合,也可以寻求民警的协助。


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栏目主编:毛锦伟
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