物业费十年未涨、成本连年走高，小区物业扛不住亏损突然喊出“要撤场”。江湾镇街道复宏小区一度陷入进退两难的治理死局，一边是居民怕涨价、不买账，一边是物业亏不起、留不住，难题究竟该如何破解？
在区房管局的支持下，江湾镇街道依托党建引领物业治理，用好业委会秘书制度，小区顺利完成物业费调价、新物业选聘、业委会换届，实现服务、价格、收缴率同步提升，让老旧小区治理走出僵局、焕发新貌。
“执行秘书”靠前助力 解开调价民生考题
复宏小区被围墙、幼儿园分割成南北两片，双门岗、双值守的配置，让小区物业人力、值守成本常年居高不下。更棘手的是，小区物业费十年锁定0.8元/㎡从未变动。随着人工、物料、维保成本逐年上涨，物业收支窟窿越积越大，运营难以为继。
物业服务“临停摆”，难题摆在眼前：涨价，老年居民居多，对费用变动十分敏感，抵触情绪强；不涨价，低价标准留不住好服务，换谁来都难长久，质价失衡的矛盾永远解不开。
去年6月，韶嘉二居民区党总支副书记方宇上岗成为复宏小区业委会秘书，刚接手就撞上这场棘手的“小区大考”。这场难题的破局关键，正是街道专门设立的业委会执行秘书岗位，补齐老旧小区自治的最大短板。
复宏小区业委会主任老蔡今年已经80岁，在小区深耕多年，家家户户的情况摸得一清二楚，是小区里最能“拢得住人、说得上话”的老骨干。
老主任热心、有威望、懂民情，却也有短板，不熟悉规范流程、政策细则。面对物业费调价、业主大会表决、物业选聘这类讲究合规、讲究程序的复杂工作，热心和经验很难规范落地。
这正是很多老旧小区治理的通病：有自治热情、但缺乏专业能力，有群众基础、缺规范机制。而业委会执行秘书，就是街道派驻小区的专业“补位人”、流程“把关人”、矛盾“疏通人”。
看着物业连年亏损、即将撤场，80岁的业委会主任老蔡心急如焚，为一次性补齐多年收支缺口，业委会结合经验拟定了涨价0.4元、涨幅50% 的调价方案，想着尽快解决问题。
业委会秘书方宇十分理解老蔡为小区解忧的初心，但结合小区现状，她认为大幅涨价，居民认可度可能较低。为了把好事办稳、实事办好，她一遍遍入户摸底、梳理居民顾虑、对接多方意见，最终提出“小幅调价、先稳民心、再提品质”的优化思路，单次仅涨0.2元，物业费从0.8元涨至1元。经过细致沟通后，老蔡认可了这套更稳、更长远的治理思路，最终达成最优调价共识。
面对居民看不懂的财务台账，方宇把生硬的报表，翻译成居民听得懂、看得明的“民生账、服务账”，逐条公示“涨的每一分钱，对应哪些服务升级”，同时规范投票、表决、公示全流程，让每一步都公开透明，从根源减少质疑和矛盾。
小区于今年1月顺利通过调价征询，确定6月执行新标准。在正式涨价前，全新物业公司已然提质服务，楼道保洁从两日一扫升级为每日清扫，保绿保洁全面提标，所有上门维修项目全部明码标价、楼道公示。
在街道、业委会、物业的三方合力下，如今的复宏小区，不仅翻新了小区车棚，还新增十余处车位，切实解决居民最烦心的停车难题。
最终，小区物业费调价征询通过率75.44%，新物业签约通过率81.52%，调价落地半年，物业费收缴率攀升至85%，小区口碑、服务质量、治理秩序全面向好。
党建引领持续赋能老旧小区治理
像复宏小区这样的情况并不是个例，辖区不少老旧小区都面临业委会自治热情足、专业能力不足的共性难题。自2024年起，江湾镇街道推出业委会秘书制度，正是为了用活党建引领，补齐基层自治短板。
据悉，江湾镇街道目前共有40位业委会秘书，他们从各居民区党组织中选派，依托熟悉基层、贴近群众的组织优势，打通党组织联系业委会、居民、物业的通道，把组织活力转化为治理实效。
放眼全区，在区委组织部统筹指导下，区房管局会同8个街道，对48个市级重点小区实行“一小区一方案”推进机制。聚力业委会规范运行，14个小区完成业委会组建换届，13个小区业委会规范化运作水平明显提升，同时聚焦物业服务质价相符，3个小区完成物业费提价，26个小区实现物业服务提质，实实在在把小区治理成效落到居民家门口。
记者：徐维晨
图片：江湾镇街道
编辑：徐维晨
