孟晓苏：银行改革是关键，当群众还款困难，银行应该共担风险
改革创新
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8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行、证监会五部门出台三份针对房地产行业的重磅政策文件，国家金融监督管理总局印发五个管理办法，改革完善房地产融资制度。业内称这一政策组合拳为“8·28新政”。
业内专家普遍认为，这轮政策绝非短期救市刺激，而是一次着眼于“构建房地产发展新模式”的基础性制度重构。
孟晓苏是1998年房改方案设计的参与者和推动者，曾提出建立“市场+保障”的“住房双轨制”。作为一名长期研究中国住房制度的研究者，孟晓苏对“8·28新政”给予高度评价，认为房地产信贷制度迎来里程碑式改革。在他看来，新政“最大的亮点在于没有走极端”，更是对他在现房销售讨论中反复强调的“银行改革是关键”这一核心关切的精准回应。
封面新闻：“8·28新政”和以往历次调控最大的不同是什么？
孟晓苏：8月28号房地产新政密集出台，体现了政策要一次性给足的力度。过去我们一直认为政策出台慢，像挤牙膏。这次体现了一种对形势的关切。内容方面，既有果断的决定，也有渐进的步骤。比如信贷问题上是果断的，包括主办银行制度、贷款时间的确定等；预售和现房销售的问题又是渐进性的，没有一刀切，符合中国实际。
有人主张取消预售全面走向现房，这是不应该的，也是我认为不可能的。房地产发展新模式的核心理念是“市场+保障”的住房双轨制，是让不同的住房需求都能得到满足，而不是用一种销售模式取代另一种销售模式。现房销售与预售制可以并行不悖。
这次政策体现了在构建房地产发展新模式中金融地位的重要性，房地产信贷制度迎来里程碑式改革。时间选择在8月底，我认为一方面贯彻7月底中央政治局会议的要求，另一方面是在房地产销售的传统旺季“金九银十”前给行业以政策信心。
封面新闻：《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》第二十六条从制度层面明确阶段性收入中断的借款人可同银行协商延后还款、展期等。您曾多次公开呼吁关照还款困难的购房者群体，看到新政时您有什么感受？政策中的“协商”二字如何避免变成“走过场”？
孟晓苏：《意见》第二十六条规定：“对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划”。读到这一条时，我很激动，心情久久不能平静。为了这一条，我呼吁了整整两年。
这就是我多年呼吁“叫停法拍房”的事情。我曾在多个公开场合反复讲过，低价法拍房侵蚀市场信心。对于那些暂时遇到困难的群众，部分银行不体恤他们的困难，把他们简单认定为不还钱的客户，甚至通过法院拍卖房产来驱赶人。法拍后房子没了、首付款没了，还要继续追索，形成终身负债，影响个人信用。一个小区内出现一套低价法拍房时，其成交价会成为该小区房价估值的新基准。购房者、投资者以及评估机构在参考该法拍房价格时，会普遍调低对整个小区房价的预期，导致小区房价的整体估值被拉低。如今我的建议正式写入文件，能从根源上解决法拍的增量问题。
我对第26条的落地很有信心。按照新规去做，对各方是利好。银行本身并不失去什么，只是等待时间拉长，等到居民就业稳定、房价恢复回升时，事情就过去了。
至于“协商”会不会变成“走过场”，这么明确的规定其实已经给了暂时收入降低的百姓一个“讲理的地方”。就比此前不给群众辩驳的机会直接收房要强很多。过去，行业上升期，银行从居民住房贷款和房贷利息上获取了足够多的利润。当人民群众遇到困难时，银行应当跟他们共担风险。住房抵押贷款的建议是我提的，当年给银行的是“天使之剑”，用来帮助人民群众特别是中低收入家庭拥有房产。，但没想到一些银行在百姓困难期让它变成了“魔鬼之绳”，套住老百姓脖子。这绝不是我们的初心。
封面新闻：新政将预售商品房个人住房贷款发放时点从“主体结构封顶”延后至“竣工备案”，解决了购房人“没拿房、先还贷”的问题。但开发商回款周期也被拉长，主办银行制如何在实操中平衡银行风险与企业资金需求？
孟晓苏：过去预售制度是粗放的信贷管理。只要取得预售许可证，就一次性把贷款发放，又一次性打给开发商账户，出现老百姓未交房、先背债和先付本息的情况。这是银行的问题，是银行想早放贷、早吃息。但在中国香港等地，都是随着工程进度放款，由付款人委托管理。这是精细管理，不是预售制度本身的问题。
现在《意见》明确：实行预售的，个人住房贷款应严格在项目竣工备案后发放。购房人从“没拿房、先还贷”变成了“能拿房、再还贷”。这是一个具有里程碑意义的制度变革。开发贷款方面，《意见》明确房地产开发贷款实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行。一旦设立主办银行，就等于加强了银行责任，相对加大了银行风险，减少了老百姓风险。这是应当的，也是国际通例。
以后主办银行要从头跟到尾，贷款时间从原来两三年延长到跟项目同期五年到七年。未来建设资金要靠银行信用贷款，银行要对整个项目非常了解，在项目还没有明确购买方时敢于通过信用投出去。这对未来金融管理是挑战，但实践会逼着银行对贷款从粗放管理走向精细管理。
封面新闻：您多次建议成立“国家住房银行”，盘活住房公积金。“8·28新政”在信贷端已迈出重要一步，国家住房银行的构想是否具备了政策基础？
孟晓苏：国家住房银行的构想是我们在房改方案中提的。当年房改方案里很多都落实了，但国家住房银行的构想没有落实，从1998年到近两年，我反复提过很多次。为什么要提？它是一个政策性金融机构，是一种政府扶持的公益性融资体系，主要为低收入或无房者提供低息贷款，以购买商品房或保障性住房。没有政策性银行，保障性住房体系就不算完备。我们参考了国际先进经验——美国房利美、房地美，德国住房储蓄银行，日本住宅金融公库，韩国、巴西都叫国家住房银行。
住房公积金目前分散在多个管理机构，年收益率低。全国公积金结存超过10万亿元。它本应为中低收入家庭服务，但在商业银行里却更多惠及了商品房购买者。中央政治局会议明确提出“深化公积金制度改革”。建立国家住房银行，既能向保障房开发贷款，又能向保障房购买和租赁贷款，还能承担存量住房收储功能，有效解决存量房收储的资金来源问题。我呼吁成立国家住房银行已经20多年了，如果政策层面从善如流，这是最好的选项。
封面新闻：您曾说“信心是最重要的”现在政策出得差不多了，还缺什么？“8·28新政”对提振市场信心是短期的还是中长期的结构性改变？购房者和房企，当下最应该做什么？
孟晓苏：要分两面说。一方面，是以密集的政策来鼓励信心。时间选在8月底，更好迎接楼市“金九银十”。一线城市楼市已有所反映。
另一方面，信心是软指标，很难用数据量化，推动信心回归还需要一种震撼人心的宣传力量。比如宣布成立国家级收储平台大规模收储存量房，配合强有力的正面宣传，让老百姓看到存量正在减少、房价正在企稳。稳住房地产，内需就能稳住。恢复信心首先作用在房地产，作用在家庭资产不再缩水贬值，人们才愿意消费。
对于购房者，刚需和改善型需求不必过度观望；对于房企，则应积极适应新制度，加强与主办银行的沟通协作，加快从粗放式经营向精细化管理的转型。
封面新闻：成都作为国内较早探索现房销售的城市，其属地实践有哪些经验值得关注？有哪些短板需要补上？
孟晓苏：在现房和期房销售的问题上，政策不宜走极端。过去的问题是过于依赖期房，预售资金管理又跟不上，开发商“五个杯子三个盖”，资金挪用、快周转成风。市场上行期还能勉强运转，一旦下行，风险就集中暴露。现在又要警惕另一种极端——有人主张完全转向现房销售，这种说法同样不切实际。现房销售资金占用大、周期长，主要靠银行信贷支撑，市场反应也难以预判，只能先行试点，不宜急于全面推开。另一方面，2026年上半年全国二手房交易占比首次超过新房，达到50.4%，北京、上海、成都等核心城市二手房占比普遍更高。
二手房本身就是所见即所得的现房销售，说明“现房销售”已在存量市场中得到充分实现，未必需要让每一套新房都转为现房。成都早在2023年就出台了支持现房销售的地方政策，二手房交易量更是常年稳居全国前列。接下来，成都的关键在于做好期房销售管理，特别是资金监管，既不走回粗放老路，也不盲目追高现房比例，避免对银行、开发企业和市场造成冲击。在现房与期房并行这条路上，成都有条件成为一个有示范意义的样本。
【孟晓苏：长安街读书会主讲人、原国家房改课题组组长】
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