口述：孙陈啸
采访：宋崇
整理：宋崇
时间：2025年7月16日
孙陈啸：1978年6月生。2019.07—2026.08任松江区佘山镇副镇长。
佘山镇位于上海市郊西南松江境内，拥有上海唯一的自然山林胜地和国家级旅游度假区，依托丰厚的生态与文化底蕴，形成了涵盖历史街区、老旧厂房及传统村落的产城融合局面，承载着松江千年的农耕文明与近现代工业记忆。在城市高质量发展背景下，佘山镇政府与社会资本协同发力，通过有机更新与活化利用，让沉睡的历史资源重新焕发活力。当佘山天文台的钟声遇见高质量发展的脉动，当老街的烟火气融入智慧社区的便捷，当破旧厂房蝶变成优质项目载体，佘山这座“上海后花园”正在书写超大城市乡村振兴的示范答卷，用空间重构与产业升级诠释“人民城市”的深层内涵。
困局：当“发展瓶颈”撞上“产业蓝图”
一提到佘山，很多人首先想到的可能是欢乐谷的尖叫、月湖的帐篷，或是天文台的望远镜。这张亮眼的“文旅名片”背后，却暗藏着佘山镇产业发展面临的现实难题。
佘山高新科技园建成于1995年，规划范围总用地面积305.79万平方米，是佘山唯一的产业社区，处于G60科创走廊、长三角生态绿色一体化发展示范区、虹桥国际开放枢纽三大国家级战略叠加区域，区位优势十分显著。
但是近年来，受限于建成时间和规划限制，园区的发展瓶颈在招商引资时不断放大。例如，生物医药企业需要更高规格的厂房，智能制造项目需要厂房层高的支撑，然而园区老厂房载体陈旧、产业能级低下、管理混乱，难以招引优质现代化先进企业。再如，随着交通流量的不断增加，园区内早期修建的基础设施破损严重，道路两侧绿化布置不合理，无法承载进一步发展的要求。更深层次的矛盾还在于产业结构。佘山镇当时还存在着产业基础能力不够强、高科技高附加值产业不够发达、整体产业链不稳等问题。因此在推动全镇产业经济更高质量发展过程中，如何“唤醒”现有资源蝶变升级？如何“激发”产业体系现代化发展？这些课题紧迫地摆在佘山镇面前。
佘山高新科技园城市更新二次开发区域B1地块区域原状
面对问题，佘山镇决定借势发力、乘势而为，彻底改变高新科技产业园企业发展缓慢、产业集群分散、土地利用率较低的局面。如何才能找到改变的抓手呢？在与职能部门、行业专家、律师团队、企业负责人深入探讨后，我们的目光聚焦到了成片式二次开发。
破局：有“大棋”也有“妙手”
成片式二次开发是一项系统性工程，时间跨度大、连续性强，既需要高瞻远瞩的战略谋划，也离不开灵活务实的战术创新。
正所谓“要想富，先修路”，优质的配套是园区成片式二次开发并实现整体提档升级的前提。2015年起，佘山镇陆续启动了园区基础设施改造工程，对勋业路、昌业路等主要道路进行中修及雨污管网改造，并实施道路亮灯工程，建设人行步道及绿色廊道。同时，实施架空线入地工程，不断完善基础硬件设施，为转型升级打下基础。
2018年11月，随着高新科技园控制性详细规划的完成，佘山产业转型按下二次开发“启动键”。园区精准把握产业定位和发展方向，于2019年启动并建设“佘山智造园”项目，引入亚萨合莱、冯阿登纳、航天制造等优质企业。
为进一步谋划佘山高新科技园成片式二次开发，我们专门组建了工作专班，不仅确定了开发目标、试点区域、可选形式，还完成了二次开发方案和补偿方案，明确了“收储开发同步施行，评估补偿合理合规”的工作原则，并结合实际，探索出“前期规划适用、低效用地集中、集体资产预先、灵活高效处置”四大操作原则。
佘山高新科技园城市更新二次开发区域B1地块效果图
考虑到成片式二次开发具有一定的探索性，经过综合考量，我们设计了局部试点、综合评估、全面铺开“三步走”的推进节奏。同时，采取“双轮驱动”策略，“调整”和“盘活”齐头并进。就像园丁打理花园一样，一边清除“杂草”——收储低效闲置用地，一边培育“新苗”——引进优质项目，以“腾笼换鸟”的思路，分区分段成片式推动土地收储，分类分企针对性推进低效整治。
但相关政策从“纸上”落到“地上”，仍需要克服诸多困难，且成片式二次开发松江没有成熟先例可以借鉴，潜在问题较多。因此，我们在深入调研的基础上，参照城市更新“留改拆”三大方向，创新探索出了“建、收、换、转”四大实施路径，以收储再开发和鼓励改扩建等形式优先盘活土地存量，灵活匹配产业地块现状。所谓“建”，就是在现有存量土地上建设一批厂房，吸引高新企业入驻；“收”是对部分土地进行全面收储，由政府主导开发；“换”是指政府与第三方合作对土地进行全面收储后，由第三方进行开发，通过容积率杠杆，从存量资源置换出全新发展空间；“转”，则是通过政策支持、招商引资等方式将园区内存量低端、粗放型企业转变为高新技术企业，推动产业转型升级。
为确保二次开发工作规范有序推进，我们还建立了企业搬迁补偿全流程闭环管理机制，分为协议签订、企业搬迁、场地拆除三个阶段，共设置25项验收标准。同时实行“一企一档”制度，完整记录企业搬迁全过程资料，确保全流程风险把控。
攻坚：调研+谈判，合力啃下“硬骨头”
“好项目不缺土地”是招商引资的一句响亮口号。表面上看，二次开发工作从规划酝酿到项目落地似乎水到渠成，但实际推进中的困难远超想象。特别是土地收储，其复杂程度丝毫不亚于动拆迁。记得当时推进3幅地块收储时，19户产权方、61家企业就像一道道待解的方程式，联合出资、多层租赁、凭证不齐、合同不清、产证不明等情况错综复杂，被补偿人态度强硬、政策不明等问题也屡见不鲜。作为统筹高新科技园二次开发项目的负责人，我常常整宿睡不着觉，脑海里冒出来的全是各类诉求和难处：
比如说资金平衡周期。面对工业土地市场价和出让价之间较大的“剪刀差”，如何在利用市区级产业政策的基础上，进行精准的收储成本预测，形成资金平衡方案？再如企业腾地问题。在当时的环境下，产权人即便自己不利用厂房，出租也能带来巨大的经济利益，因此土地回收意愿不强。怎样以合理价格将土地以动迁形式从产权人手中收回？难度极大。又如土地利用效率。受山体因素影响，佘山面临着严格的限高限容要求。存量土地合同普遍容积率为1.0，实际使用容积率绝大部分只有0.5，如何整体性提升城市更新区域土地建筑规划参数，特别是容积率和建筑高度限制？这成为产业园区城市更新过程的关键环节。
为了尽快扫清阻碍，加快推进土地收储，我们坚持问题导向，每周将工作进度和遇到的困难统计形成周报，以例会、研讨会等形式集思广益。记得那段时间，我们不是在与产权单位谈判，就是在会议室研究问题，先后召开了35次土地收储例会、13次专题研讨会。此外，还多次邀请区规划资源局、税务局、经委等部门参会指导，同时广泛利用人大建议、工作专报、区级部门协调等工作机制寻求解决路径，向上争取政策和破题工具。为了解决企业后顾之忧，我们主动打开政府议事大门，面对面了解企业问题困难，走近当事人了解实际诉求，化身“店小二”逐一解决问题，为园区转型升级保驾护航。
截至2020年7月，我们累计收储土地逾200亩，拆除建筑面积超6.6万平方米，结合原有空地和夹缝地块，实现可出让土地超320亩。部分项目如佘山高新科技智能制造产业园已经完成土地出让并开工，有望复制“佘山智造园”发展路径。
如今的园区，已经上演了“变形记”。那些低矮破旧的老厂房正在被现代化的产业空间取代，曾经老旧的风貌焕然一新，一批批高科技企业正在这里安家落户，他们带来的不仅是先进的技术，更是佘山产业发展的新希望。
G60佘山智造园
蝶变：从“低效用地”到“凤凰来栖”
随着工作的不断推进和课题的持续深入，我们也开始对全镇工业园区成片式二次开发有了新的思考。沉睡的土地如何活起来？经济发展的源头活水从何而来？优质项目就是最好的答案。而要真正实现“腾笼换鸟”“凤凰来栖”，既要有“筑巢”的巧思和妙招，也要有“引凤”的智慧和诚意。
首先，如何在没有增量土地的情况下打造现代化园区？佘山智造园给出了创新答案。与利用土地容积率差做文章的存量工业土地二次开发路径不同，我们以股权收购方式盘活存量土地，83亩地开园即达到70%以上出租率，2024年入驻企业税收超过1个亿，容积率仅1.0的园区创造了惊人效益。
有人会问：如何打平土地收购、新建厂房等巨额成本？秘诀在于建设高标准厂房。在招商实践中，我们深刻认识到，企业选址不仅看重政策优惠，更注重专业化的产业配套和定制化的空间供给。面对先进制造业对现代厂房、特种厂房的急迫需求，我们参照智造空间前瞻设计方向，因地制宜建设高标准厂房。德资企业冯阿登纳的案例就颇具代表性——这家专注于高端装备制造的企业，历时三年寻遍上海各大园区，最终在佘山智造园租到了层高达10米以上的合适厂房。冯阿登纳入驻园区仅半年，就实现纳税4500万元，并进一步推进关键部件国产化进程和扩大产能，生动诠释了“筑好巢方能引凤来”的招商真谛。
佘山智造园高标准厂房
以佘山智造园等诸多前期探索性工作为基础，佘山高新科技园产业园区城市更新实现了更高层级的规划深度，既打好土地容积率改扩建前后差这一常规牌，也打造了更多高质量产业空间的谋篇布局。考虑到集体资产谈判简单、开发可控、前景可期，我们预先开发集体资产，打造改造后的佘山智造园集体资产园区。这样做既保障了集体权益，又提升了产业能级，实现了“百姓得实惠、产业得空间、政府得税收”的多赢局面。
其次，我们一直在思考这样一个问题：总说要引进培育好项目，“好项目”的标准究竟是什么？仅仅是税收和营收吗？显然不止。税收、营收等硬指标固然重要，但产业赛道、成长性等软实力同样不可忽视。周期型产业的爆发力与不稳定性、消费型产业的稳定性与低增速、成长型产业的高增速与高风险……这些特性都使得“好项目”的评判变得复杂。
所以，如何识“凤”就显得至关重要。在招商实践中，围绕松江区“2+4”现代化产业体系和佘山先进材料、生命健康、高端装备、商旅文体四大产业主攻方向，我们着力引进培育“三高一低”（高附加值、高技术含量、高创新能力，低环境影响）优质企业，不断加大创新经济和总部经济引进力度，实现产业“星链”式集聚发展。
那么如何“引凤来栖”呢？在这个过程中，除了筑好巢之外，我们还坚持“培土”“育苗”双管齐下：一方面主动对接企业需求，建立“一企一策”服务机制，精准服务企业诉求；另一方面规划配套保障，不断完善人才公寓建设和供给。同时在财税、土地出让金等多方面给予政策支持和倾斜，让“凤凰”能真正“落得下”“留得住”“飞得高”，为园区发展注入新动能。当新旧动能顺利转换时，产业升级的画卷自然徐徐展开。
如今，佘山的转型故事正在书写新的篇章：老工业区的齿轮声渐渐远去，取而代之的是生物实验室的滴管声、人工智能的算法声。这些声音交织成的交响乐，正是对“人民城市”理念最生动的诠释。佘山的实践证明：城市更新既要有破茧的勇气，更要有成蝶的智慧。只要思路对头、方法得当，有限的空间同样能创造无限的可能。
■来源 《口述松江城市更新》
■编辑 曲虹
■栏目主编 许萍
