党建引领物业治理
崇明区城桥镇金鳌山公寓是2011年建成的商品房小区，现有住户658户、常住人口1730人。小区由上海瀛通金鳌山物业管理中心提供服务，物业费为多层住宅1.48元/平方米·月，高层住宅1.88元/平方米·月，联体别墅1.89元/平方米·月。第二届业主委员会于2023年3月组建，共5名成员，其中党员3名，配备1名工程领域专业人士，业委会秘书为社区工作者。小区已组建党支部，共有党员79名，隶属金鳌山居民区党总支。
01
筑牢堡垒强引领，构建多方联动体系
一是健全党建联席会议制度。居民区党总支严格落实镇级“三会两日”工作机制，即每周召开物业碰头会，双周由组团领导下沉研判难点，每月召开网格党建联席会，城建、城管、城运等部门列席并认领任务。同步设置物业为民服务接待日、“我为群众办实事”主题党日，推动“三驾马车”常态化联合巡查、联合接待、联合议事。居民区党总支牵头打造“山海沙龙会”小区议事平台，定期共商项目改造、物业续聘等重大事项，探索形成“事前广议、事中透明、事后回看”的“三阶段工作法”，确保民主决策不走过场。
二是激活红色堡垒作用。居民区党总支针对机关在职党员“在册不在岗”的问题，持续深化“先锋工程”，在“先锋上海”小程序推出业委会储备人员、第二楼组长等自治岗位，推动23名在职党员报到认领，3名小区党支部班子成员与业委会实现交叉任职，配套评星激励机制。对于“五星级”及以上的优秀在职党员，及时向各机关党组织反馈名单，形成“工作在单位、服务在社区、奉献在网格”的良性循环。
三是统筹区域化党建资源下沉。居民区党总支依托党建联建体系，构建“法治资源下沉、行政力量前置、社会力量参与”的多元共治格局，有效补齐小区党建专业能力短板。比如，区人民法院设立“驻居法官工作室”，聚焦物业纠纷高频问题，既帮助居民厘清权责边界，也为业委会、物业服务企业规范履职提供法律支撑。
02
完善机制全程，提升业委会履职效能
一是前置做好人员衔接，确保换届不断档。依托城桥镇业委会换届预警机制，在业委会任期届满6个月前启动筹备，变“临阵磨枪”为“提前育苗”。居民区党总支通过党员举荐、楼组摸排、居民自荐等多渠道挖掘动员后备力量；安排储备人员列席小区议事会议、参与改造项目现场监督，提前熟悉流程，从源头保障业委会换届“有人选、选得好、接得住”，形成“发现一批、培养一批、储备一批”梯次格局。
二是优化换届协商推荐，把好选人入口关。居民区党总支全程参与人选把关，对意向人选落实“三审”机制（资格初审、能力复审、群众评审），重点审核政治素养、专业能力、群众口碑等，坚决把不符合条件的人员挡在门外。持续优化成员结构，吸纳工程、矛盾调解等专业人员有序进入业委会，形成专业互补的成员架构。
三是强化履职靶向培训，提升实战实操能力。换届完成1个月内，镇党委和社区党总支分别开展“手把手”业务培训，以政策汇编为核心教材，不搞泛化授课、不走过场，紧扣实际需求，逐一拆解资金申报、工程验收等业务流程，现场指导业委会规范操作，切实提升业委会的“上手能力”和“过关本领”。
四是推动日常规范运行，探索马路工作法。履职过程中，业委会创新推行“马路工作法”，即由业委会主任联合秘书到马路上找问题，通过“脚步丈量民情、现场感知民意、即时回应民需”，让业委会从“幕后”走到“台前”，从“被动受理”走向“主动发现”。同时，完善业委会信息公开机制，依托楼道公告栏、物业公告栏、社区云等线上线下渠道，对重大项目全过程晾晒进展，定期组织业主质询会，以公开换信任、以透明赢支持。
03
建立清单抓闭环，推动物业服务提质增效
一是服务清单“颗粒化”，让“干不干”有尺可量。物业服务企业全面梳理基础服务项目，分类建立执行清单：楼道保洁明确拖洗、擦拭等频次；电梯维保拆解为半月检修、季度保养、年度检测；绿化养护区分修剪、施肥、病虫害防治等季节性工作；诉求响应细化至“15分钟到场、一般问题24小时办结、复杂问题限时答复”，形成“项项有标准、事事有规范”的执行体系。
二是过程监督“全闭环”，让“好不好”有人紧盯。业委会担任监督主体，党总支提供监督保障，将服务清单转化为月度任务清单，建立“月初定标、月中督办、月末销号”机制。月初结合上月完成情况和居民诉求制定清单并明确时限；月中由业委会秘书实地抽查，发现问题即时整改；月末三方联席会核验销号，以“月清月结”倒逼服务提标。
三是考核评价“硬约束”，让“优不优”有据可依。对接镇级考核权重（居委会占30%、业委会占20%），小区细化内部评价标准，将任务完成率、居民满意度、工单办结质量等纳入量化评分。同时，落实好12345工单“三送双督”，即送物业办理，送居委、业委知晓，由镇级部门和居委会双向督办，以考促干、以督促改。
取得的成效
一是党建引领由“虚”转“实”，治理效能持续释放。居民区党总支主体责任全面压实，议事机制常态运转，党组织成为统筹各方事务的“主心骨”。210名在职党员带头认岗担责，实现从“隐形党员”向“在线先锋”转变；区域化党建累计开展宣讲咨询8场，解答诉求40余条，专业支撑显著增强。二是制度创新由“点”及“面”，业委会公信力稳步攀升。换届预警与靶向培训保障履职能力跃升，“马路工作法”和信息公开推动运行透明规范，居民从“猜疑旁观”转向“信任参与”。本届业委会累计完成12项民生工程，规范使用维修资金、公共收益335万余元，居民满意度达95%以上。三是民生服务由“有”向“优”，治理共同体意识显著增强。清单化监督推动基础服务达标率稳步提升，地下非机动车充电空间等民生项目落地见效。小区12345物业类工单同比减少40%，治理突出问题下降65%，物业费缴纳率从95%提升至98%，“人人参与、人人尽责”的共治氛围日益浓厚。
资料：文明城桥
来源：崇明房管
