专家观点 | “城乡建设用地基准地价与土地价值管理”专题研讨咨询会专家发言摘录（二）

上海本次基准地价更新不是简单技术性调整，而是一项具有鲜明导向性的公共政策，是政府对土地供给价格体系的一次整体校准，其核心目标是实现上海土地综合价值的整体提升。通过向市场释放清晰的政策信号——明确了鼓励与约束的用地类型、强化集聚与优化疏解的区域、重点保障与逐步优化的功能，不仅调节了市场供需，引导产业、人口、公共服务、空间结构合理布局，同时也体现了国土空间治理与土地增值收益的分配导向。从理论层面看，这标志着上海正从传统价格管理，迈向以区域统筹型增益为核心的土地资源资产增益管理新阶段，推动城乡一体与辖区协同发展，助力上海土地的经济价值、社会价值和生态价值综合提升。关于城乡建设用地基准地价与土地价值管理的思考聚焦以下3个方面。

第一，城乡用地首次全面同地同价是此次调整突破性亮点，其核心是统一规则而非机械拉平价格。通过对区位、用途、条件相近的土地采用统一的评价与定价规则，实现更透明、公平、可比的价格表达。这一举措蕴含三层重要意义：一是统一城乡土地供给制度规则，打破过去城乡分割的两套体系；二是优化资源配置，让城乡土地在统一逻辑下参与资源调配，促进城乡要素平等交换和双向流动；三是转变收益分配导向，让乡村土地价值得到充分识别与实现，夯实乡村发展的制度基础，为区域统筹型增益提供支撑，助力城乡融合发展。

第二，产业用地价格下调核心是落实“保量控价”要求，切实降低用地成本，统筹短期收益与长期收益协调转化，服务实体经济高质量发展。此次调整中工业用地、研发用地等产业项目类用地价格有所下调，且越往城市外围降幅越大，同时优化了弹性延期、自持修正等配套机制，这一调整并非简单让利，而是政府作为土地供给方对供给价格的主动校准，传递出“土地政策优先服务实体经济、先进制造业与科创产业”的明确信号，避免产业用地承担过强的财政化功能。并且从长远来看，此次产业用地价格下调，换来的是更优的产业布局、更强的创新集聚、更稳固的就业与税基支撑，本质是将一次性土地收益转化为长期的产业收益、区域收益与综合收益。同时，这一调整也体现了区域统筹思路，将产业价格调整与产业规划布局、低效用地盘活、园区整治等工作统筹推进，实现更广域的综合增益。

第三，基准地价作为土地全周期价值管理的重要抓手，其核心逻辑是实现从单点定价向全过程治理、从价格管理向增益管理的转变，充分体现了区域统筹型增益逻辑。基准地价已不再是单点定价工具，而是贯穿土地规划、收储、供应、开发、运营、更新、续期、盘活、退出全流程的治理工具，其核心是管理土地增益的形成、放大与分配，这正是上海发源的“增益管理”逻辑的具体体现。此次调整更体现了增益管理的最高层次——区域统筹型增益，打破单宗地、单用途的局限，从全域范围统筹城乡、中心与外围、住宅与产业、公服与开发，以及短期收益与长远收益的关系，通过差异化价格信号引导资源合理流动，彰显“重实体、重民生、重长效”的政策导向，最终构建全过程、跨区域、重协同的土地治理机制。