【便民】党建引领探索物业治理新样本——徐汇区康健街道玉兰园治理实践综述

晨光漫过玉兰园的香樟树梢，“兰心花园”内暖意融融，老人围坐闲谈话家常，孩童追逐嬉闹享童趣。很难想象，这个浸润着烟火温情的小区，曾经是问题频发的老旧小区“治理难点”。

建于1989年的玉兰园，是上海众多老旧小区的一个缩影。其前身为牌楼村牌楼大队，超过半数的居民是本地征地动迁农民。岁月流逝中，小区逐渐陷入基础设施老化、服务质量降低、物业费低廉的困境。原物业退出后，康健街道党工委引入徐汇城投集团下属汇成物业进行托管，在徐汇区房管局的指导下，经过两年多的探索实践，小区面貌发生根本性转变，获“2025年徐汇区物业管理优秀示范项目”，实现了从“管理洼地”到“治理样板”的蝶变。

老旧小区治理，千头万绪，矛盾交织。玉兰园的实践表明，破解难题的关键在于强化党建引领，搭建多元参与的平台，让社区治理变成“交响乐”。在康健街道党工委领导下，玉兰园居民区党组织牵头组建“兰馨汇理事会”，打造党员、物业、居民共同参与的议事平台。理事会每月定期召开会议，不再是“空谈会”，而是聚焦停车管理、加梯矛盾、绿化升级、物业费调价等小区“疑难杂症”的“诸葛会”。从困扰居民多年的停车难、绿化维护，到推进缓慢的加装电梯工程，再到关系每家每户的物业费调整，所有社区治理的“硬骨头”都被摆上台面，各方代表围坐一堂，共商共议。

加装电梯是老旧小区居民，尤其是老年人的迫切期盼，高低层住户的利益诉求不同，安装过程又涉及规划、安全等专业问题。面对这件“第一难事”，“兰馨汇理事会”发挥了至关重要的协调作用。他们推动形成了“一楼一方案”的工作模式，针对每个门幢的不同情况，由党员和楼组长带头，组织居民反复沟通协商，邀请电梯公司专业人士、法律顾问现场答疑，算清“明白账”。居委会工作人员和物业项目经理，更是成了“移动办公室”，哪里有问题就出现在哪里。最终，细致入微的工作赢得了居民的理解与支持。“电梯通了，我们这些‘悬空老人’的心也落地了。”家住六楼的李阿姨激动地说。

“以前小区角落总堆着杂物，楼道卫生好几天才打扫一次；现在不管是楼道还是绿化带，天天都干干净净，保洁阿姨还会主动向我们问好。”居民陈阿姨指着整洁的楼道，语气里满是认可。从“粗放管理”到“精细保洁”，变化的背后，是汇成物业作为国企的责任与担当。入驻之初，汇成物业党支部就立下承诺，“不做‘甩手掌柜’，要做居民的‘贴心人’”，从硬件、队伍、服务三方面全面升级。

硬件升级率先破题。原本狭小昏暗的物业用房，改造为“三驾马车合署办公点”，集成物业服务前台、业委会接待室、民情快办工作站、居家养老服务站“四站合一”，居民办事不用再来回跑腿，便捷度大幅提升，服务响应效率较之前提高50%。针对垃圾库房这一社区环境的“痛点”，重点更新了库房功能与外观，重新规划投放区域布局，更新所有四分类容器，该处成为了社区环保宣传的一个小小示范点。

队伍建设是核心。汇成物业党支部率先优化人员配置，选派群众工作能力突出的党员骨干担任项目经理，新增保安规范门岗执勤标准，实行白天高峰时段站岗引导疏流；增配保洁力量，对楼道、公共空间等开展“深度美颜”；公开项目经理电话和24小时报修热线等。细微之处见真章：保安巡逻时顺手捡起垃圾，维修师傅完工后主动清扫现场……这些超越“分内事”的贴心关怀，让物业服务充满了人情温度。

服务延伸有温度。针对小区老龄化程度高的特点，汇成物业党支部探索“物业+居家养老”模式，联合居委会对小区独居、高龄老人进行全面摸排，为37户重点老人建立“一户一档”健康档案，定期上门探望、检查水电安全。“小王他们比亲人还周到，经常来看我，帮我买菜、修家电。”独居老人张阿婆说起物业眼眶泛红。此外，汇成物业党支部联合养老联盟举办银龄集市，将理发、健康咨询等便民服务送上门，服务长者超700人次。这些始于专业、终于关怀的“双向奔赴”诠释家的意义，守护了“夕阳红”。

物业费调价，是老旧小区治理中绕不开的难题，也是检验治理成效和居民信任度的“试金石”。玉兰园也曾在这个问题上经历过挫折。2021年，小区曾尝试调整物业费，但最终未能达成共识。这表明，要以扎实的服务品质为根基，才能实现从“要我调价”到“我要调价”的转变。

康健街道建立“满意物业”月评价机制，将投诉处置率、满意度以及街道、居委会日常巡查中发现的问题整改情况、物业费收缴率等，都纳入量化考核指标。物业公司主动加码，细化服务流程，每月开展自查自纠，经过努力，物业费收缴率从接管初期的约70%，持续攀升至90%以上；在街道组织的“满意物业”考评中，玉兰园项目持续名列前茅。

扎实的服务提升，为重启调价工作奠定了坚实的民意基础。2025年9月，在街道和区房管局的指导下，玉兰园“三驾马车”正式重启物业费调整征询程序。调价方案酝酿阶段，先后通过“兰馨汇理事会”、楼组长会议等多种渠道，进行了五轮以上的政策解读和意见征询，充分吸纳居民的合理建议。

“这次调价和以前完全不一样。”楼组长吴师傅深有体会，“方案是怎么来的，钱为什么要涨，涨了以后服务怎么更好，都跟我们说得明明白白。而且大家确实看到了物业进来后的变化，环境好了，服务上去了，价格合理调整，我们能够理解和支持。”最终，经过规范的征询投票程序，玉兰园物业费从每平方米0.5元调整至0.8元的方案顺利通过，这标志着小区正式步入“服务提升—居民满意—费用调价—服务再提升”的良性循环。

一花独放不是春，百花齐放春满园。玉兰园的治理实践，不仅让自身实现了蝶变，更形成了一套可复制、可推广的老旧小区治理经验。在玉兰园成功实践的基础上，康健街道与汇成物业携手，推动治理经验向外辐射。2025年7月、8月，汇成物业又陆续接管了地理位置相邻、情况类似的梅花园（多层）和西樱花园小区，系统复制玉兰园在党建引领、多元共治、服务优化等方面的成熟经验，逐步构建以玉兰园为核心、周边小区协同联动的“康健西南片区”治理新格局。

片区拓展后，物业统筹调配三个小区的安保、保洁、维修力量，跨小区联动处置应急情况，服务响应速度进一步提升。例如，片区统一应急维修力量，可在15分钟内到达任何一个小区处理紧急报修。日常的绿化养护、设施维护等专项服务，实现了规模效应。“物业+居家养老”、银龄集市等特色服务同步延伸至片区，让更多居民受益。“以前梅花园楼道不干净，垃圾清运不及时，汇成物业来了后，小区大变样，住着舒心多了。”梅花园居民赵阿姨的话，道出了片区居民的共同感受。

玉兰园的蜕变，是上海中心城区老旧小区治理创新的一个缩影，初步形成了可复制推广的治理新样本。其实践的精髓在于：党建引领是核心，服务升级是根本，考核评估是关键，片区拓展是目标。

如今，玉兰园内，楼栋焕新、电梯通达、花园秀美、邻里和睦。更重要的是，一种“共建共治共享”的社区文化已然生根，“满意物业”成为居民可感可及的日常。展望未来，康健街道与徐汇城投汇成物业将继续深化“党建引领探索物业治理新样本”的内涵，努力为上海践行人民城市理念、破解基层治理难题贡献更多“徐汇智慧”。