棉纺印第四小区

小区的困境由来已久。十年前起，业委会运行不畅，物业服务也中断；没有非机动车车库，居民只能冒险飞线充电；缺乏门禁系统，闲散人员随意进出，乱扔烟头等乱象频发；盘踞小区二十余年的违建商铺，不仅挤占空间，更带来安全隐患。“以前这里就是‘三无’重灾区，垃圾堆积、设施破损，住得很不舒心。”一位老居民回忆道。长期的无序状态让业主交费意愿极低，小区治理陷入恶性循环，72户居民中仅26户自住，出租率超过50%。

改变的契机始于2024年3月。新上任的文定居民区党总支书记王雯，将破解棉纺印第四小区的治理顽疾作为工作重点。但刚一启动，就遭遇了第一道难题：小区没有完整的业主清册，72户业主分散各处，不少人早已搬离，联系方式更是无从查找。

在党建引领下，街道城建中心迅速派出联络员担任业委会换届顾问，居民区块长龚晋扛起了信息排查的重任。他依托社区云等系统，逐一核对业主信息，再通过上门走访、邻里打听等方式，一点点拼凑出72位业主的联系方式。那段时间，龚晋在小区跑了不下几百趟，白天找不到人就晚上去，电话打不通就反复联系，终于集齐了所有业主的微信，组建起小区第一个业主群。从信息排查到候选人招募，再到三轮投票表决，最终正式选举出了3位业委会委员，终结了小区十多年来没有业委会的窘境。

业委会成立后，最紧迫的任务就是选聘物业，但这个“硬骨头”比想象中更难啃：小区总面积仅有3000多平方米，户数少、规模小，多数物业公司实地考察后都直言“无利可图”，纷纷拒绝接手。“我们也理解物业公司的顾虑，毕竟每月物业费就算全额收缴，也只有四五千元左右，连保洁人员的工资都只能勉强覆盖。”居民说道。

棉纺印第四小区总面积仅有3000多平方米，户数少、规模小，紧邻马路

在大家一筹莫展时，上海昆美物业管理有限公司站了出来。在街道和居委会的多次协调下，昆美物业负责人宁智湧实地考察了小区，了解到居民的迫切需求后，决定承担起这份社会责任。宁智湧表示，他们用“合署办公”的共享物业模式，将棉纺印小区与周边多个小型小区统筹管理，共享保洁、维修等人力资源，通过优化配置降低运营成本——比如从周边商品房小区调派专业保洁，确保小区清洁标准不降低。

2025年5月，业委会通过业主大会发起征询，6月经过公示、投票、开箱等流程，正式确定昆美物业为小区物业服务企业。7月1日，昆美物业与前期托管的高建物业完成交接，小区终于迎来了长期稳定的物业服务。盈利空间小，但昆美物业依然投入大量精力改善小区环境：垫资维修小区总管道、对楼道扶手进行除锈防锈处理、推进垃圾分类整改，还计划在年前组织全员大扫除，进一步提升小区环境品质。

物业工作人员在清理垃圾、维修管道

物业入场后，还面临着居民观念转变的挑战。长期无物业状态让部分居民形成了“依赖政府、不愿交费”的心态，加上租客占比超50%，垃圾分类、规范停车等工作推进难度较大。对此，居委会、业委会与物业三方联动，一方面通过业主群宣传、上门沟通等方式，引导居民树立“小区是我家”的主人翁意识；另一方面，物业坚持“先服务后收费”，从7月入场到12月才开始收缴物业费，用实际行动赢得居民认可。现在，不少业主会主动劝阻租客乱扔垃圾的行为，居民的规则意识和归属感显著提升。

居委会和物业上门进行反诈宣传

“三驾马车”开会讨论

如今，“上海新72房客”这一曾经带有调侃意味的称呼，已然成为邻里和睦、环境宜居的代名词。走进小区，往昔垃圾堆积、乱象丛生的景象早已消失不见，取而代之的是干净整洁的楼道。此外，小区还装了智能安防门禁，已存在二十多年的违建也改造成了非机动车车棚。居民们从过去不交费，转变为主动缴纳物业费，小区环境实现了质的飞跃。