本着政策文件更好用、易操作的原则，市规划资源局近日发布《推进城市更新高质量发展 规划资源实施意见<问答手册（1.0版）>》，以问答形式重点阐述更新模式、更新单元、更新项目和“三师”联创重点内容，未来还将根据实际情况滚动迭代。
本手册共50组问答
将分4期发布
实施城市更新行动是贯彻党的二十大精神、加快转变超大城市发展方式的重要举措。2023年，根据市委主题教育工作安排，上海启动开展可持续城市更新创新模式主题大调研；同年11月，上海市委常委会会议审议通过《关于深入实施城市更新行动 加快推动高质量发展的意见》等“1+N”系列政策文件。市规划资源局制定印发了“1+3”政策文件，作为规划资源系统落实市委、市政府文件的配套文件。其中的“1”即《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（试行）》，围绕城市更新可持续发展模式全周期贯通，明确总规统领1条主线、以人民为中心的1个动力源、“三师”联创1张图、资源要素保障1盘棋和高质量贯通1条路。“3”为建立“三师”联创工作机制、创新规划土地弹性管理、加强产业用地综合绩效评估等3项专项政策文件。
2024年，“建立可持续的城市更新模式和政策法规”纳入了党的二十届三中全会公报。2025年中央城市工作会议指出：我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。要求以高质量城市更新推动城市内涵式发展。《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》要求转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新。十二届市委五次全会明确提出要“建立可持续的城市更新模式和政策法规，完善城市更新成本管控机制，健全责任规划师、责任建筑师、责任评估师‘三师’联创机制”。以此为依据，结合最新实践，上海市规划和自然资源局制定《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（简称《城市更新高质量发展规划资源实施意见（2025版）》），坚持“一个统领五个统筹”，聚焦总规统领城市更新的工作主线，强化更新任务、更新模式、更新资源、更新政策、更新力量统筹，创新可持续城市更新模式的规划资源工作路径，明确覆盖全周期的行动指南。
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（试行）》发布以来，为推动上海城市更新发挥了重要作用。一批城市更新单元规划已经批准实施，“三师”联创工作机制深入推广，推动了土地储备新机制、商务楼宇更新提升、低效用地盘活等重点行动，在实践工作中积累了新的经验。为贯彻落实2025年7月中央城市工作会议精神、《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》、《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》、市委市政府相关工作要求，深化建立可持续城市更新模式和政策法规，紧扣本市城市更新实践经验和问题，本着以集成为手段、以问题为导向、以案例为抓手，形成能用好用、滚动迭代的城市更新规划资源“一本通”的目标，将试行版迭代更新为2025版。后续将视需要滚动迭代，持续推动城市更新规划资源全流程融通贯通。
《城市更新高质量发展规划资源实施意见（2025版）》相比试行版，总体上延续以流程、机制、政策为主线的框架，主要在以下五个方面做了深化迭代：一是进一步突出总规统领、资源统筹；二是进一步明确综合实施机制，为更新单元赋能；三是进一步强化“三师”联创机制的作用与要求；四是进一步加强土地资源配置和建设标准适应性；五是进一步简化优化相关管理流程。
全周期城市更新模式包括统筹谋划、项目计划、规划制定、实施建设、运营管理五个阶段。统筹谋划阶段明确“十五五”城市更新规划资源工作部署；项目计划阶段构建城市更新综合实施机制；规划制定阶段编制城市更新单元规划、城市更新项目实施方案，完善控制性详细规划；实施建设阶段开展资源配置，办理规划许可、竣工验收、确权登记；运营管理阶段实施全生命周期管理。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》(沪规划资源更〔2025〕281号)第一条
统筹谋划上海城市更新规划资源“十五五”工作要注重发挥城市总体规划的统领作用，衔接城市更新专项规划、国民经济和社会发展五年规划，结合总规实施评估及近期实施规划，开展相关工作。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）第二条
市规划资源部门应根据“十五五”工作要求，每年牵头制定全市城市更新年度规划资源行动方案。区规划资源部门结合城市体检评估，形成年度城市更新规划实施报告，报经区政府审核后，由市规划资源部门认定。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）第三条
上海市城市更新规划资源行动方案是上海市规划和自然资源局统筹城市更新行动的重要抓手，通过行动方案的制定明确各更新任务目标节点、牵头及参与部门，强化实施保障，推动形成可持续城市更新模式。保障城市更新全流程贯通。城市更新规划资源行动方案的具体内容每年根据城市发展需求动态调整。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）第三条
年度城市更新规划实施报告是各区开展城市更新行动的年度总体计划，应在每年年初组织编制。该报告应充分衔接城市体检评估等相关工作，内容包括上一年度更新规划实施评估，本年度城市更新工作安排，重点明确城市更新单元规划目标、空间范围和必要的规划条件，即城市更新行动计划的相关内容。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）第三条、名词解释
城市更新综合统筹平台是上海建立可持续更新模式，统筹协调城市更新规划、建设的创新机制，具体是由政府部门、市场主体和专业技术力量等组成的议事协调平台。城市更新综合统筹平台主要职责是统筹推动城市更新单元的规划、建设、实施等更新行动。城市更新综合统筹平台主要适用于具有一定规模，存在系统性、复杂性要求，需要政府牵头组织推进机制的城市更新单元。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）第四条、名词解释
城市更新综合统筹主体是负责统筹城市更新单元内多主体城市更新项目的责任主体，也可以是城市更新项目实施主体。城市更新综合统筹主体由城市更新综合统筹平台按需设立，通过遴选、协商、联合、指定等方式确定，其权利和义务应予以明确并得到保障。城市更新综合统筹主体职能包括推动更新意愿达成，整合市场资源，参与更新单元规划编制，协调城市更新项目实施方案，组织开展土地前期准备工作等。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）第四条、名词解释
城市更新项目实施主体是城市更新项目的建设单位，可以是物业权利人、物业权利人和市场主体的联合体、物业权利人委托的市场主体、以协议方式取得房地产权益的市场主体等。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）名词解释
城市更新单元是建立可持续更新模式的重要载体，是落实国土空间规划要求，满足区域更新需求，实现片区策划、空间统筹和任务统筹的空间单元。
根据城市发展和规划需要，在城市重要发展地区和更新意愿突出地区划定城市更新单元。城市更新单元应以资源统筹和行动统筹为手段，推进地区结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升。鼓励并推动各类城市更新创新政策在更新单元内先行先试。城市更新单元规划是范围内城市更新项目实施方案和相应控制性详细规划编制的依据。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）第五条、名词解释
城市更新单元规划由规划资源部门组织编制。编制过程中应充分发挥“三师”联创机制作用，开展各方意见征询，包括公示、部门意见征询、专家审议等。城市更新单元规划成果报经区政府、市规划资源部门同意后，由市规划资源部门以城乡规划审批专用章代市政府批复。重点地区的城市更新单元规划上报市政府审批。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》（沪规划资源更〔2025〕281 号）第五条
城市更新单元的空间规划支持政策有：支持运用土地混合开发利用、用途依法合理转换、规划土地弹性管理等。对于“一江一河”沿岸等公共活动需求较大的地区，可通过规划评估、城市设计和景观方案论证划定开放空间，适用叠加绿化融合管理政策，其配套建筑用地占比不超过8%，绿化面积比率不低于50%。
具体参见：
《关于加快转变发展方式 集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》(沪规划资源更〔2025〕281号)第十五条
《上海市公园、绿地与 “一江一河” 滨水开放空间设施配建管理导则》（沪规划资源建〔2025〕15 号）第二章第一条。
未完待续
（供稿：更新处）
2、一图读懂《关于深化“三师”联创工作机制 推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》
