近日，浦东新区有关会议上发布信息：至2035年，浦东将新增世博-前滩城市主中心，新增张江、金桥、川沙3个城市副中心。消息一出，引发广泛关注。

尤其是对于川沙将成为与徐家汇、五角场齐名的城市副中心，不少人直呼“没想到”。

当然，也有不少网友关心，房价一度炒到20多万一平米的前滩后劲怎么样，能不能扛得住这波地产下行？世博-前滩想要跻身以陆家嘴、外滩为代表的城市主中心，究竟有没有硬核实力？

黄浦江畔一席一位，前滩楼宇租金价格直逼陆家嘴

今年以来，有关前滩二手房价格下跌的消息甚嚣尘上。整个二手房市场的低迷，的确也冲击了作为上海“新贵”地块的前滩。一位中介公司经理人告诉记者，从去年7月份开始，前滩的成交量一直较低，这种情况也基本维持到今年。从一些中介公司APP上的公开数据也可以看到，早在2021年，可以卖到20万一平方的前滩高品质社区东方悦耀，如今的成交价普遍在12万-13万左右。

有经理人分析，这一方面是因为前滩周边的新房、次新房很多是小户型，市场需求不高。以往购买的人群中，有不少是为了孩子在旁边的重点小学读书。然而目前“挂户口”的房子太多，导致生源超额。这意味着，即使你买了前滩的房子，也未必就能进它的重点小学。于是，价格就这样下来了。

房价下跌，对一个地块的市场价值，一定会产生影响。不过，回看前滩的崛起之路，以及当下前滩地区各类已落地的配套和人群结构，也不难发现，前滩作为规划中“城市主中心”，已经起势。

这里要插一个知识点，什么是“城市主中心”。根据《上海市国土空间近期规划（2021-2025年）》，上海城市主中心涵盖了传统的商业活动区——南京西路、人民广场、新天地、外滩、陆家嘴、中山公园等，也有近年来关注度一路飙升的活力板块——徐汇滨江、北外滩，以及前滩。

前滩地处世博园区南侧，北接世博后滩拓展区、耀华地块，西临黄浦江和徐汇滨江地区。早在2012年，前滩正式被纳入上海总体规划，命名为“前滩国际商务区”。

前滩的开发时间虽短，却有不少人无我有的优势。首先，沿江。从这一轮规划中可以看出，上海未来的城市主中心基本围绕黄浦江这条轴线。要知道，大江大河不可复制，这也就把前滩抬上了一个新的高度。

以往，商业设施不大喜欢在沿江区域布局，因为沿江就意味着有一个方位临水，人是走不通的，相当于只能做剩下三个面的生意，其实是影响人流量的。但是前滩却在短时间内吸引了前滩太古里、晶耀前滩、前滩L+PLAZA陆家嘴广场、前滩31等诸多商业项目。可见黄浦江畔一席一位，是多么吸引人。

与此同时，紧邻陆家嘴的地理位置，也让它成为商务资源外溢的首选地。前滩企业天地一至四期、晶耀商务广场、前滩东方广场、前滩时代广场、四方城等办公项目的落地成熟率都很高。而且，前滩的租金价格直逼陆家嘴。

多家市场机构数据显示，截至去年7月，前滩区域的空置率一直控制在5%至6%。就连前滩信德中心这样刚刚交付不长时间的大楼，根据去年底的数据，出租率也能达到70%。而且楼里很多都是优质外企，比如世界500强松下电器、英国最大的汽车制造商捷豹路虎、世界上最大的体外诊断供应商之一奥森多医疗等。

再者，徐汇滨江与浦东前滩几乎同时开发，也让两岸形成优势联动，共同组成黄浦江畔的新“黄金三角”，吸引了大批投资者。当然，由于两岸地铁相距两站，通过龙耀路隧道驾车也仅需10余分钟，一定程度上存在竞争关系。

总的来说，浦东和浦西毛细血管般的城市规划尺度不同，整个浦东更像是由一个个大型且独立的社区拼贴而成的城市。比如，内环内有联洋社区、源深体育中心社区、花木社区等，中环有北蔡社区，御桥社区等。前滩作为一个较新的社区板块，在它的南北方亦各有成熟社区替代品。这两年，就有不少消费者选择在浦江镇和三林板块置业，前滩的房价能否回升还要静观其变。

去年10月，太古里的中心广场，游人如织。张弛 摄

张江金桥产业丰富成熟，进入城市快速发展期

这一轮规划中，上海一共有五角场、金桥、花木、张江、川沙、莘庄、虹桥、真如、吴淞等9个城市副中心。其中，金桥、花木、张江、川沙4个在浦东。

城市副中心的设立，往往是为了带动主城区内、中、外环区域的发展，分散城市主中心的压力和密集度，让主城区能够得到相对均衡的发展和提升。

城市副中心的建设首先要具备一定的综合服务能级，能够满足周边城市地区的综合服务需求。同时，也最好能承担面向市域或国际的特定职能，如科技创新、综合枢纽、国际旅游、会展文化等。

因此，虽然都称之为“副中心”，但由于9个副中心所在区域的历史和资源禀赋存在较大差异，副中心职能的规划导向和发展定位也呈现差异化。

比如，花木是2001年公布的上海第一代城市副中心之一，与真如、徐家汇、五角场正好分属人民广场辐射线的四个顶角。而这样的规划，也是为了让四个地区能够成为周边片区的区域中心，更好承接服务老百姓生活的功能作用。

不过，与浦西的三个城市副中心不同，花木的发展重心一直不在商务商业上，而是逐步发展成了一个行政文化中心。目前，上海东方艺术中心、上海图书馆东馆、上海博物馆东馆、浦东图书馆、上海新国际展览中心等大型文化场馆均在花木地区，花木也被认为是和人民广场齐名的文化枢纽。

新增的金桥、张江两个城市副中心，明显更偏重经济功能。尤其张江，素来被认为是上海的创新“发动机”。前几年，张江本地员工凭一己之力，带飞周边几个板块的房价，以至于在张江租个房子，价格都直逼浦西的市中心地段。

金桥相比之下，声量似乎小一些。如果没记错，上一次金桥上热搜，似乎还是因为商业体啦啦宝都门口的巨大高达立像。当然，金桥能成为副中心，总归也是有原因的。

啦啦宝都门口的大高达立像

1990年，浦东大开发，重点建设“两桥一嘴”。陆家嘴迎来大量的金融机构入驻，顺顺当当成为金融中心。外高桥在对外开放的大背景下做起了保税区。金桥的定位则是出口加工区，逐步形成了以白色家电、纺织、食品等产业为主的集群。与此同时，碧云和联洋两大社区也应运而生，成为“产城融合”的初级产物。