蓝帆医疗位于周浦的科创总部及产业化基地项目，四栋单体已盖到五六层，依稀可见未来模样。这里明年6月将投用，3.5的容积率、高投入高产出等标签，使之成为上海“工业上楼”标杆。

漕河泾光启园内，沈德无创时代医疗也终于腾挪有望。园区与街道不懈奔走协调，终为沈德医疗觅得宜山路上一栋6层楼房，步行仅5分钟。今后，光启园内老楼将全部用于生产，与宜山路新楼虽非上下楼，但也实现了“贴隔壁”就是上下游。

这样的符合企业产业发展所需的“智造空间”，根据上海推动制造业高质量发展三年行动计划，自2023年起的三年时间内，上海要完成3000万平方米建设，以实现“寸土产寸金”，守住制造业25%的红线。

然而解剖蓝帆与沈德医疗两大典型案例会发现，“3000万平方米”着实不易。

蓝帆医疗位于周浦的科创总部及产业化基地项目，四栋单体已盖到五六层，依稀可见未来模样。

蓝帆医疗位于周浦的科创总部及产业化基地项目，四栋单体已盖到五六层，依稀可见未来模样。

三大突破

蓝帆医疗总部在山东，其防护手套业务中的一次性PVC手套，2023年前三季度在该领域占中国出口市场份额近23%。靠着防护手套业务的资金滋养，蓝帆医疗得以开拓心脏支架、瓣膜等高端医用耗材，于2018年和2020年分别收购新加坡柏盛国际、德国NVT等全球细分领域头部企业。近期，蓝帆柏盛又引入战略投资者，携手首都大健康产业基金等投资人，共同组建了一支由国有资本与市场资本等多种所有制资本互促互进的“联合舰队”，以现金方式向蓝帆柏盛增资金额合计9亿元。

也因此，近三年，虽被生物医药业内普遍认为是“资本寒冬”，蓝帆医疗却走得稳健。蓝帆医疗于2020年在上海张江租下场地，设立研发中心，2021年起又锚定张江，要进一步建立科创总部及产业化基地。蓝帆医疗上海创新医疗基地项目总经理卢凌威告诉记者，从人才资源、产业链配套乃至后续金融支持角度出发，蓝帆医疗决定把承担了国际化业务及高端研发制造的科创总部设立在上海张江。

心意已决，但对于张江板块的寻觅，仍令蓝帆医疗管理层见识到了上海土地的稀缺性——原定标准为150亩，却无奈一降再降，最终在周浦勉强接受了一块44亩空间。

这44亩产业空间的规划极不寻常——共4栋楼，其中，8层的主生产楼，层高均为6米，加上屋顶设备层，总高超过54米。这远高出常规的层高，绝不为摆阔耍酷，其中2米高的吊顶完全是为医用耗材高端制造量身定做，旨在安置管道，作为人可行走穿入的检修空间。另一栋生产研发孵化楼为10层，总高超过52米，层高最低4.8米、最高6米，皆根据实际需求设计。还有两栋为总部研发楼和公共配套楼，总高分别达75米和56.7米。

44亩产业空间的规划极不寻常。

这样的规划，蕴含着三大突破。

一为土地混合利用。在用地分类中，M为工业用地，C为公共设施用地，性质不同的两者过去从无交集。然而蓝帆医疗的土地合同上却赫然写着“M1C6”性质，即一类工业用地与科研设计用地混用，如“排骨年糕”般相互依存。

二为超越限高。周浦区域控制性详规对工业建筑的限高为30米，整个地块最高建筑不得超过50米。但在工业上楼增容思路下，蓝帆医疗的主生产楼超过50米，研发大楼高度达到75米。

三是容积率的突破。容积率是指地上总建筑面积与用地面积之比。过去上海工业用地多为“平铺”，容积率鲜有超过2.0，因此蓝帆医疗综合3.5的容积率实属罕见。不过，目前的全国之最发生在率先鼓励工业上楼的深圳，南山智造红花岭基地项目容积率高达6.63。

蓝帆医疗科创总部及产业化基地项目效果图。

深圳南山智造红花岭基地项目容积率高达6.63。

以上三条突破，没有一条是轻松获得的。从2021年初到2022年6月，蓝帆工业上楼项目致力于产业准入和规划建设两条腿走路。

撇开细节不谈，产业准入方面，仅大的审查就有三次，专家初审一次，浦东新区两委（发改委、科经委）两局（生态环境局、规资局）中审一次，最终经浦东新区综合开发领导小组会议终审过会。

规划建设则从最基层开始，最终将创新特征写入上海法定规划，如土地性质中M与C的“合体”。2023年10月，上海市政府印发修订后的《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》，明确“鼓励工业、仓储、研发、办公、商业等功能用途互利的用地混合布置”。

让卢凌威感慨的是，浦东新区相关部门始终与企业相向而行，在审批途径毫无先例可循的情况下，紧扣产业规律和企业发展所需，前后摸索整整一年半载，经持续不懈的方案设计论证与创新坚持，终于将“无人之路”走通——2022年5月，蓝帆医疗拿到了土地合同和开工许可，并成为2022年6月16日上海全球投资促进大会上宣布集中开工的48个重大产业项目之一。

“联”字不易

蓝帆医疗工业上楼项目的亩均投资高达5600万元，是常规工厂的数倍。但据测算，未来达产后，其亩产回报也可能是全市平均水平的10倍以上。

如此高强度投入、爆发性回报的项目，一定是一个系统工程，绝非规资局、经信委等少数几个单位敲锣打鼓就能轻松实现。多部门同频共振、联手答题、同步推进极为关键。

比如，工业上楼是典型的“螺蛳壳里做道场”，要想尽办法在单位面积土地上容纳更多产能，电、水、气等能源配置势必超出常规。“电力增容”，是大部分工业上楼企业都会遇到的问题。蓝帆医疗因电力增容数倍，按规定必须自建一个35千伏的高压变电站，按照常规做法，占地至少300平方米。然而，寸土寸金的项目用地，容不得这般“大手大脚”。电力部门最终作出变通，允许企业在确保安全的前提下，不建“开关站”，改建占地和耗资相对较少的“用户站”，更贴心指导企业将变电站“藏”在建筑负一层，最大限度让出宝贵的地上空间。

又如排污。生产工艺中会用到什么气、将产生多少污废料，这些都需要经历层层环评，颗粒度也跟随项目进展由粗到细。面对项目在孵化、出生过程中出现的种种超出常规的参数，在审批毫无作业可抄的情况下，谁来拍板、谁敢担责，这样的问题无可回避。

另外，街道作为有审批权限又掌握实情的关键单元，其作用也需要被充分调动与发挥。漕河泾新兴技术开发区的沈德医疗，是由中国工程院院士领衔、具有完全自主知识产权的创新企业，主攻磁波刀领域，拥有不开刀不吃药便能有效治疗帕金森震颤的全球领先技术。2017年，公司租用了光启园内一栋楼的1楼与4楼，1楼负责医疗器械注册、质量把控，4楼用于研发和生产。然而近年来，公司迅猛发展，已布局10个重大产品的研发攻关与产业化项目同时推进，现有空间载体愈发逼仄，甚至到了“连奖状都无处展示”的地步。沈德医疗总经理助理透露，去年全年，公司在产业载体方面主要做两件事，一是旧楼空间不断改造，努力容纳更多人力与设备，二是寻找和承租附近新楼。为避免企业外迁，园区与所在街道积极帮助企业落实新载体，终于协调出宜山路上一栋合适楼宇。但由于公司工艺中有组装、轻制造和试验环节，新楼需加固以满足工业上楼要求，加上其中涉及审批，此加固程序花去8个月。企业很心疼，这8个月，往往是企业科研与产业化耽误不起的时间。

上海沈德无创时代医疗位于漕河泾新兴技术开发区光启园内的产业空间，办公研发与中试在一起，空间逼仄。（李晔 摄）

每一个“上楼”项目背后，都足见工业上楼推进之难、协同之可贵。

弹性？可控？

回看来时路，卢凌威最大心得是：“政府与企业一起，把问题摊在桌面上，谈开、谈透，而不是先干起来再说。”

这种严谨、细致，可以从非常细化的土地合同条款中看出。“混合用地的口子虽然开了，但为防企业打擦边球、把可贵的土地挪做他用，所以就有许多配套细则。可见政策虽有探索突破，但必须确保其有效、不失控。”

上海金桥集团也正在其金谷板块开展智能终端制造的“上楼”试点。在近期市经信工作党委与市规资局党组一场联组学习中，金桥集团公司副总经理邱畅提出了“一弹性一严格”的希冀。他提出，对于容积率3.0以内、高度60米以下的规划指标调整，能否纳入简易流程。规划调整过程中，也希望同步开展方案研究、补签土地出让合同，从而加快后续建设。邱畅还特别提到，土地要赚产业的钱，而非赚土地的钱，“为确保工业上楼以产业服务为建设核心，必须探索‘批后监管’的新模式，避免土地变相房地产化。”

关于这一松一紧，四个多月前上海市政府办公厅印发的《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》中已有回应。

比如，措施优化了规划调节环节，允许各区对项目实施“带方案审批”，并按产业和企业实际需求确定项目容积率和建筑高度。工业用地涉及规划调整，权限已由市级部门下放到区，且各区可走简易程序，用时从过去动辄两个月缩短至约一周。另外，存量工业用地提升容积率项目无需补缴土地价款，极大降低了企业成本。

又如，措施明确“加强项目的全生命周期管理”，各区坚持工业属性，严防后续用途转变和“炒楼”“炒地”行为。

措施还透露，上海已成立由经信、规资、财政、国资、发改、市场监管、人力资源社会保障、生态环境、住房城乡建设管理、应急、消防、金融、绿化市容、水务等部门组成的工作专班，负责项目推进、审核认定等，推动项目拿地即开工、建成即投产。

据悉，上海到2025年要完成的3000万平方米“智造空间”目标现已落实了约1400万平方米。尽管上海工业上楼决心很大、推进很快，但在这一领域，国内外均有领先者。如新加坡，国土面积仅约730平方公里，却是工业上楼模式的发明者，创造了一批具有代表性的“摩天工厂”。深圳则早在2012年就在全国率先探索，深圳全至科技创新园是我国首个工业上楼项目。2022年，深圳提出按照每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年的进度，向社会提供高品质、低成本、定制化的工业上楼厂房空间。因始终坚持工业立市，2023年深圳以4.8万亿元的规上工业总产值继续保持全国第一位置。

新加坡“堆叠式厂房”。

深圳全至科技创新园是我国首个“工业上楼”项目。

可见，上海作为后来者，想后来居上，真的要抓紧了。