曹炜

住宅专项维修资金作为房屋的“养老金”、“看病钱”，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，对维护住宅小区良好居住环境、提高居民居住质量，促进社会稳定和谐具有重要作用。随着小区房龄的“老化”，材料和人工的费用在不断攀升，维修、维护的成本日益增加，首期维修资金交款标准低、再筹困难等问题亟待重视。

目前上海市的维修资金使用每年都在快速增长，但维修资金的交款基数还停留在20年前的标准。根据2001年施行的《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》规定，对于新建商品住宅的维修资金是由房地产开发企业和购房人按照住宅每平方米建筑面积成本价的2%-4%交纳。而目前对于新建商品住宅每平方米建筑面积的成本价，依然按照《关于发布2001年新建内销商品住宅建筑面积成本价标准的通知》（沪房地资物〔2001〕7号）中相关内容执行沿用1295元的计算标准。在物价持续上涨的情况下，1295元的首期维修资金交纳标准已明显滞后，不仅同目前房屋建筑面积实际成本不相匹配，还将造成房屋首期维修资金归集额度与发挥维修资金保障功能的实际需求之间存在较大矛盾。

另一方面，随着房屋的使用时间的逐渐增长，住房维修资金的使用量将会越来越大，使得住房维修资金的存量将会越来越低。一旦维修资金的存量低于一定量的时候，小区物业要想维持关于共用部分、共用设施和共用设备的维修、保养的正常展开，就不得不面临难续筹资金的问题。

但在上海众多小区中，选举产生的小区业委会成员普遍年龄较大，对维修资金规定及系统操作较不熟悉且不咨询相关管理部门，有时会发生独断专行甚至违规使用维修资金的情况。随着《民法典》的实施，部分小区的物业管理公司借“紧急情况”之由，绕开小区双2/3业主参与表决，使用维修基金，也造成维修资金滥用。

为了更有效地维护住房人的权益，更加高效、规范的使用住宅专项维修资金，我建议，政府相关部门应定期抽查住宅专项维修资金的使用、资金管理和财务报表等，并且定期向小区居民披露住宅专项维修资金信息。

同时在市场化调研的基础上，修改已有法律法规或新增法律对住宅专项维修资金的缴纳基数予以适当调整。建议在法律层面确认业主委员会的法律关系，使得住宅专项维修资金使用的信息更加规范、相关权益也更易被保障；对于维修资金续筹，建议制订强制缴纳规定及惩罚机制。对于不配合续筹的业主，物业管理部门有权要求其及时补缴并加收滞纳金。并建议有关部门在不动产交易、抵押、贷款等环节通过限制措施要求业主补足住宅专项维修资金。

此外，各级房管部门还可通过公众号、政府公开日等媒介与活动，向业主宣讲住宅专项维修资金政策、引导业主主动参与、主动监督住宅专维金使用。通过多元化监督，促进住宅专项维修使用更加规范。

（本文由金山区人民建议征集办提供）