近年来，房产纠纷事件呈逐年上升趋势。有的购房者在申请办理房产证时，却被相关部门告知，其全款支付购买的房屋目前处于抵押状态。

这类纠纷的产生原因，不外乎购房者不完全了解购房政策，出于对开发商的信任，觉得只要完成买卖预售合同备案就高枕无忧。但实际上，根据司法实践裁判观点，预售合同备案主要具有保护购房人债权的功能，不具有物权登记的公示性，故而不能产生对抗第三人的效力，如果开发商为满足资金需求，将已预售的房屋进行抵押，这将给购房者带来巨大的风险，后续一旦开发商资金缺口巨大，破产清盘，购房人的债权不能对抗其他债权人的查封行为，将会产生更多纠纷。

其实，为了制约开发商把已预售的房子进行抵押，商品房预售合同登记备案是最有效的途径。购房人签了预售合同买期房，暂时不能办产证（产权转移登记），为了保障购房人权益，在房地产登记部门先做合同的预告登记。

但预告登记作为不动产登记的一种，完全出于自愿原则，法律上并未作出强制性要求，在契约自由的掩护之下，没有任何制约。因此，开发商愿意主动办理预告登记的意愿很低。

同时，在调控政策的影响下，一些热门地段出现了所谓的倒挂现象，即新房价格低于二手房的现象，并且在未来规划的加持下，新房“买到就是赚到”，打新成为了购房者的首选，本市市区多个楼盘认筹率一度达到300%，正是这一现象，导致房地产市场变成了卖方市场，开发商利用广大购房者的迫切心情和“怕麻烦”心理，在预售商品房时不提示、不配合、不同意办理预告登记，而处于弱势一方的购房者也没有平等协商的机会，只能选择承受物权将来实现不能的风险。

为了更好地维护购房人的权益，我建议有关部门在预售合同签字页加注登记提醒。原商品房预售合同中，仅在特别告知一的第七条中，告知“买卖双方当事人签订商品房预售合同，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”。但大多数购房人普遍缺乏风险防范意识，通常不会通读整本合同，并且大众对预告登记制度也不熟悉，因此，基于公平公正原则，最大限度保障购房人的知情权，为此建议商品房预售合同签字页将办理不动产预告登记提醒单独列出，并作出重点提示。

我建议，将预售登记纳入房地产市场治理体系的一部分，从法律法规层面来进一步规范。开发商与购房人之间所签订的合同都是具有债权效力的有效合同，但是房屋买卖的物权变动却需要交付或者登记才能真正生效，因此，在这种情况下，预告登记就是买受人防范法律风险的一个重要手段，可以制约开发商把已出售的住房再次出售或者抵押，从而保障自身的权益。

同时，房产交易管理部门也应当坚持做好政策的宣传工作。当前，由于信息不对称，权利不对等诸多原因，部分开发商利用政策、信息、资金等信息优势，模糊了购房人的应有权利，将自身的投资风险转嫁到普通购房者身上，鉴于此，相关部门应通过公众号、政务公开日等媒介与活动，对相应的政策权益进行讲解，确保购房人获得应有的风险防范意识。

（本文由金山区人民建议征集办提供）