旧改被称为“天下第一难”，在征收干部眼中，单位征收的工作更是“难上难”。很多旧改地块多年难以腾地进行更新，往往是因为地块内尚有未完成征收的单位。单位征收，是指对企业、商户、店铺以及市场等产权单位的房屋征收，情况复杂，很多地块内包括层层租户的利益，甚至房屋里还住着居民……上海旧改中，黄浦区承担了最多的单位征收工作量。

在党建引领下，上海市相关部门、央企、市属国企与黄浦区通力合作，千方百计啃下了单位征收这个“硬骨头”：截至2021年10月底，黄浦区完成了历年结余下来的322证单位征收，历史性地结转了25个旧改地块，推动了城市更新提速。

老商品市场征收，有效率更有温度

黄浦区大兴街，短短232米长的小街充满上海烟火气，却也蜗居着不少老百姓，生活环境逼仄。2016年，“大兴街717—719地块旧城区房屋”被列入黄浦区征收项目，蜗居的老百姓欢欣鼓舞。随着旧改推进，居民早已搬走，一些沿街商铺因在征收范围内也陆续搬迁，这条街上的33号却留下来了。房屋产权方黄浦烟草与承租户签订租赁合同时注明了“租赁期至旧改协议签订为止”，承租户却不肯履行合同条款，并提出高达数千万元补偿的无理要求，对大兴街33号的征收工作陷入了僵局……

单位征收，难就难在征收中存在单位部门情况复杂、租赁户清退难以及历史遗留矛盾多等问题。其中老市场的情况更为复杂，更是单位征收中的“硬骨头”。去年以来，黄浦区多方合力，善用群众工作法，高效又有温度地完成了对多个老市场的单位征收清退工作。

市区联动，多方拧成一股绳

大兴街33号，是上海市烟草专卖局下属单位黄浦烟草区局（公司）的产权房，总建筑面积900多平方米，自2004年以来，部分出租给一家个体承租户。十多年来，该承租户在租借过程中，擅自对租赁房屋的业态进行了多次变更，先后开设过服装百货店、小商品市场、二手商品市场和维修商场、食品大卖场等。近年来，承租户又陆续引入了60余户摊位，经营蔬菜、瓜果、生鲜、熟食、日用品等，演变成了小型农贸商品市场。因农贸商品市场管理较差，周边老百姓对该市场的整体环境颇有微词。

这几年，产权方黄浦烟草区局（公司）与承租户多次进行沟通，但对方态度强硬，坚持过高的清退补偿诉求，强行占用不愿搬离。

去年4月，大兴街33号被列入“全市中心城区旧改征收地块企事业单位收尾工作”督办项目，在上海市经信工作党委牵头下，黄浦区旧改办与上海市烟草专卖局组成了工作组，多管齐下，推进这一市场的征收工作。

市场内有60多户小商户，情况复杂。工作组组建了征收推进情况排摸志愿队，利用周末和下班后时间到现场与小商户一对一沟通，了解他们的想法并积极宣传有关旧改政策。

由于市场的房屋结构老化，业态复杂，内部管理混乱，存在安全隐患。黄浦烟草区局（公司）没有因为该房屋即将被征收放松对该房屋的监管，而是主动跨前一步，为市场增配了两套消防水泵系统，保证市场消防系统的有效性，同时加大安全检查巡察力度。这让小商户们看到了产权方的诚意，对旧改征收增加了信任感。

黄浦区旧改部门会同黄浦烟草区局（公司），多次约谈承租方，讲道理也讲法律、政策，合力传递征收原则和态度，坚决回绝承租户的不合理诉求。晓之以理、动之以情，承租方慢慢转变思想，回到理性沟通及积极配合的轨道上来。最终，承租方表示同意配合搬离。去年9月底，大兴街33号开始清场，10月初完成了腾空交房工作。

至此，“大兴街717—719地块旧城区房屋”项目中拖延5年的“最后一块”拼图完成了，该项目地块接下来将启动建设。随着该农贸商品市场落幕，周边恢复了安静。住在附近的居民期待这一地块早日蜕变。

截至2021年10月底，黄浦区完成了历年结余下来322证单位征收，历史性地结转了25个旧改地块。高效完成单位征收，并非举黄浦区一家之力。黄浦区领导说，黄浦区单位征收的顺利推进，离不开市相关部门、央企、市属国企的大力支持与帮助。通过市委组织部搭建的党建平台，黄浦区与市旧改办、市经信工作党委、市建设交通工作党委、市金融工作党委、市教卫工作党委、市国资委党委、市民宗局党组等共商共议、共同发力，涉及的上海烟草集团黄浦烟草糖酒有限公司、中国工商银行股份有限公司、中国邮政集团有限公司上海市黄浦区分公司、中粮集团等央企，城投水务、光明集团、东浩兰生、东方国际、百联集团、久事集团、电气集团、华谊化工等市属国企以及上海市医疗急救中心，都积极履行社会责任，配合做好单位征收工作。

春风化雨，用好群众工作法

“融金鞋城”征收前的面貌

单位征收，要速度也要温度。

黄浦区斜土东路155号的“融金鞋城”总建筑面积25376.54平方米，有商铺350余个，曾是上海中心城区体量最大的鞋类服装零售批发市场。但随着城市更新的脚步，这里也面临着旧改征收。2019年11月，“厅西路地块旧城区改建项目”征收启动，“融金鞋城”也被纳入征收范围。

“融金鞋城”内有350余户鞋商注册经营，七成以上经营户租赁合同未到期。一旦搬迁了，这些鞋商未来经营如何安排？“对融金鞋城来说，产权人是被征收对象。被征收对象同意补偿方案，却不代表鞋城征收任务的结束。鞋城尚有350余户商户，他们不是征收对象，但同样是我们的服务对象，鞋城承载着350余户家庭的生计，不能因旧改让他们一搬了之。”黄浦区第三征收所负责人说。

黄浦区将在宝兴里旧改中探索出的宝兴群众工作“十法”，灵活运用到单位征收中。

“融金鞋城”征收工作的启动，正值上海最热时，征收工作人员深入一线，冒着近40摄氏度的高温，一走访就是三四个小时，精准排摸商户的需求和困难。掌握情况后，征收工作人员主动出击，与商户面对面开展“平等交流”。面对不同类别的商户情况，征收工作人员精准施策，耐心化解商户的思想顾虑。有些商户最初较难沟通，征收工作人员发扬“钉钉子精神”，先后和商户召开十余次协调会，循序渐进地宣传政策法规、化解矛盾纠纷。

另一方面，黄浦区旧改办协调相关部门积极为鞋城的商户寻找搬迁再经营新商铺，最终协调鞋城业主购入市中心5000多平方米的新铺面。“350多户商户陆续分流，妥善安排好经营摊位。没有一个商户因鞋城征收失去‘饭碗’，没有一户商户的生计因此次清退受到较大损失。”“融金鞋城”在2021年10月31日晚24时正式关闭，这一地块征收任务也圆满收官。

“融金鞋城”所在地块未来规划效果图

区单位征收部负责人告诉记者，这两年，单位征收人员学习与发扬宝兴群众工作“十法”，又根据实际情况探索了一些适合单位征收的工作方法，应用到实际中，取得了不错的效果。如“算账分析法”，与被征收单位一起算好经济账、社会账，强化党建引领的作用；“打包解决法”，关注历史遗留问题，通过旧改想方设法一并解决；“综合保障法”，针对养老等民生设施在旧改中要暂时转移，区旧改办主动搭建协商平台，汇聚民政、卫健、街道等多个部门，拓展安置，平稳过渡，不影响老百姓的民生便利；“腾挪过渡法”，针对教育、医疗等机构，全面整合优化资源，通过自有土地、市场租赁等不同方式，制定过渡实施方案。

特殊征收，让23户职工家庭告别了蜗居

“真的没有想到，旧改的阳光能照到我们这个角落。”去年10月，在搬离位于黄浦区赵家湾街77弄3号的老房时，旧改居民袁荣根对前来送别的黄浦区旧改干部动情地说。

40年来，老袁一家挤在一处仅11平方米的老房，全家吃喝拉撒全在里面，生活条件相当艰苦。因年代久远，他家的房屋早已破损，局部屋面出现坍塌，存在严重安全隐患，经上海房屋质量检测站评定为“整体严重损坏房”，已不能满足继续正常居住使用要求。在赵家湾街77弄3号，与老袁家面临同样窘境的还有其他22户居民。不过，生活虽艰苦，这23户居民对旧改却没有过太多“奢望”。“因为我们的房屋情况太特殊了！”老袁很无奈。

赵家湾街77弄3号的情况着实特殊，这23户居民的房屋并非普通的民居。赵家湾街77弄3号原为上海服装集团置业有限公司下属上海第七衬衫厂的厂房，自上世纪80年代起，为解决职工居住困难，上海第七衬衫厂将厂房自行腾挪，分配给了23户职工家庭作为宿舍使用。由于该企业历经三次变更，现存的上海服装集团置业有限公司无力解决赵家湾街77弄3号职工集体宿舍居住问题，23户职工家庭只能蜗居至今。

了解到23户职工家庭的生活情况，在黄浦区去年下半年推进的董家渡12号地块及董家渡14号地块（一期）旧改征收中，黄浦区将赵家湾街77弄3号也纳入了旧改征收范围。

“这是一次特殊的单位征收。”区旧改办专职副主任朱佛海说，赵家湾街77弄3号的征收，不仅存在棘手的历史问题，而且没有实施先例、无参照样本，只能摸索创新。

一方面，要解决23户职工家庭的居住问题，先要与地块的产权单位——上海服装集团置业有限公司达成一致意见。上海服装集团置业有限公司目前属于长宁区的区属企业。黄浦区旧改办多次前往长宁区，与上海服装集团置业有限公司领导班子反复沟通。在上海市旧改办、上海市国资委以及长宁区国资委等部门的协助下，双方聚焦单位和职工居住的具体难点，最终协商出解决方案：上海服装集团置业有限公司放弃职工居住部位的全部产权，黄浦区政府托底，负责解决这23户职工的安置问题。

另一方面，要着手对23户职工家庭进行妥善安置，在腾地的同时，更要解决他们的居住难问题。

针对赵家湾街77弄3号的复杂情况，黄浦区通过该旧改项目的临时党支部，组建了赵家湾街77弄3号单位征收工作专班，由黄浦区旧改办单位征收部、环境整治部以及区第三征收事务所派出“老法师”，做好地块内居民的征收工作。

“这个地块征收特别困难，我们遇到了很多棘手问题。”区第三征收事务所征收经办人说，23户职工家庭中，有的家庭的租借合同已遗失，有的家庭的门牌号和户口本上地址不相符……根据相关的法律规定，要实施旧改征收，必须找到相应的房屋材料。为帮助遗失材料的职工家庭找回相关证据，区旧改办环境整治部通过上海第七衬衫厂退管会，辗转找到了当年的老厂长，在各方的见证下，为遗失房屋材料的职工开出了借住房屋的证明，补上了所需材料。

赵家湾街77弄3号终于可以启动旧改征收啦！但职工家庭的态度此时却发生了“微妙”的变化。

“一方面，我们真的很盼望改善居住环境；另一方面，我们怕被‘忽悠’了。我们一家已经在这住了40年，现在，让我们搬去哪里？”老袁将内心的顾虑坦诚相告。他家的想法，在23户职工家庭中很有代表性，观望、不相信、怕吃亏，甚至抵触，这种心理让职工家庭最初对征收工作“将信将疑”。

以心换心、将心比心，职工家庭的信任、支持，才是赵家湾街77弄3号危房搬迁的关键。区旧改办决定开一场见面会，职工家庭有什么诉求、有什么想法，摆上台面，说开了、说透了，大家一起协商解决。

去年9月26日，由黄浦区旧改办牵头，黄浦区征收地块项目部、区旧改办环境整治部、区旧改办单位征收部、所属街道小东门街道办事处、黄浦征收三所等多家部门以及赵家湾街77弄3号23户职工家庭，共同参与了此次通气会。

在会上，旧改办环境整治部负责人王玉华将23户职工家庭搬迁的安置方案一一公布。职工家庭面对面提出了借房、搬场、过渡安置等问题，涉及的相关部门负责人一一进行了详细回答。

整个见面会开了近3个小时，黄浦区旧改干部将职工家庭“想到的”和“没想到的”问题都想到了，并给出了解决方案。这次见面会不仅打消了职工家庭的疑虑，也加深了他们对黄浦区旧改工作的信任。

职工家庭最终表示对安置方案认同，并在会后很快完成了搬离工作。

旧改地块内的民生保障点，“无缝衔接”到新场地

黄浦区凤阳路313号，是新建的上海市医疗急救中心（黄浦分站），这里辐射周边10万居民，担负着市中心区域院前急救服务供给服务和城市安全保障服务。

这两年，随着黄浦区旧改征收的提速，大量医疗、教育、养老等民生保障机构被纳入旧改地块。旧改征收造福老百姓，但不能因征收影响到这些民生保障机构的运行。对此黄浦区在单位征收中，整合优化资源，通过自有土地、市场租赁等不同方式，制定过渡实施方案，让这些民生保障机构先过渡到新的地址，通过腾挪、“无缝衔接”，继续为老百姓服务。

上海市医疗急救中心（黄浦分站）原来位于北京西路100—102号底层、102—106号底层，建于上世纪50年代末，为人民广场、南京路步行街、外滩及周边10万居民及众多游客提供医疗急救服务，年出车近万次，业务总量与繁忙程度在上海名列前茅。

上海市医疗急救中心（黄浦分站）原貌

上海市医疗急救中心（黄浦分站）迁入新址后的面貌

2020年11月20日，黄浦区对新闸路地块（二期）旧城区改建项目实施房屋征收，原上海市医疗急救中心（黄浦分站）所在的两处房屋也被纳入征收范围。

考虑到上海市医疗急救中心（黄浦分站）是重要的民生保障点，黄浦区对这处单位征收非常慎重。被征收单位上海市医疗急救中心提出实物安置，希望能在附近找到新的办公点，并且能在面积上有所扩大，从原来停放3—4辆救护车拓展到能停放4—5辆救护车。

在上海市委组织部、上海市党建引领旧改工作议事协调平台指导下，黄浦区旧改办与上海市教卫工作党委等部门进行多次协调。当时，原址所在街道——北京路沿线，因征收没有寻觅到合适的房源，双方积极寻找新的合适的过渡地点。几经寻找，最终确定先在不远处的凤阳路313号过渡，待原地块更新后，再按照规划，落实急救分站再搬到地块内的新址。

尽管是过渡场地，但建设丝毫不马虎。黄浦区旧改部门积极组织过渡场地的建设工作，高标准、严要求。过渡场地为地上二层轻钢结构，使用面积超400平方米。

经过1个月的高效运转，2021年9月9日，新建的上海市医疗急救中心（黄浦分站）在凤阳路正式启用。整体环境焕然一新，场地面积增加4倍，急救车停放数量增至5辆。上海市医疗急救中心（黄浦分站）从原址“无缝衔接”到新场地。分站运行后，急救平均反应速度缩短了28秒，出车量同比增加了26%，有效提升了市中心区域院前急救服务供给能力和城市安全保障能级，真真切切为周边老百姓办了一件实事。

图片均由采访对象提供