文/解放日报·上海观察记者 陈琼珂

昨天下午，上海二中院发布了内容详实的系列审判白皮书，其中一本《房地产居间合同审判白皮书》这份白皮书梳理了近五年来二中院及辖区内法院的5000多件房地产居间合同案件，分析问题，给出建议，堪称房产中介纠纷的“综合体检报告”。发布会现场，多家房产中介机构的代表拿到之后，仔细阅看。

从2011年至2015年，二中院及辖区法院共受理房地产居间合同纠纷5827件，涉案标的人民币2.86亿元。每年收案量总体平稳，小幅波动，主要受到近年来房地产市场每年均有小幅波动的总体态势影响。然而，这5000多件案件反映不少问题，一些房产中介的行为，给房地产交易主体的合法权益造成损害，不利于房地产市场的健康发展，应当警醒。

【乱象】

问题一：疏于尽职调查，造成购房者损失

二中院审理的一起案件中，买受人A在支付定金后，才发现出卖人提供的授权委托书实系伪造。经查，该房屋原系出卖人B与其他四名案外人共有，且系争房屋在此次交易前已被全体产权人对外出售，故本案中所谓的出卖人B实际是以伪造的公证委托文书行诈骗钱款之实。

显然，该案中相关中介机构未尽到必要的信息核查义务，并因此给买受人造成了重大损失，其失职行为与买受人利益受损具有一定的因果关系。据此，二中院终审判决该房地产中介机构赔偿买受人相关定金损失。此案被《最高人民法院公报》录用为公报案例。

近年来，因个别中介机构未尽必要的信息核查义务，导致买受人在房地产权利存在重大瑕疵或系争房屋已实际出售的情况下与恶意出卖人（有的案件中所谓的出卖人本身就是诈骗犯罪分子）签订买卖合同、支付全部或部分房款，造成大额钱款无法追回，买受人遭受重大损失的案件有所增多。

在房地产居间活动中，中介机构应尽到专业、勤勉的注意义务。除了要审查房地产权利是否真实完整，还需对标的物是否存在重大质量瑕疵、交易主体的信用状况与支付能力、交易主体的身份信息及相关文书资料的真实性等进行审慎核查，以确保房地产买卖合同真实有效，并能够实际履行。

问题二：虚假宣传或不当承诺，让人很“受伤”

一起案件中，因交易标的本身价值较高，应缴税费亦较多。为促成交易，中介机构工作人员不顾实际情况，向买卖双方承诺可以做低房价，确保系争房屋以普通住宅卖出。但中介机构做低的房价未通过主管部门的审核，双方不得不重新协商签订新的买卖合同，不仅房屋买卖周期延长，而且买受人亦以中介机构造成其多付税费为由拒绝支付佣金。

由于不少中介机构服务流程不够规范严谨，部分从业人员对相关法律法规和政策情况掌握不全，导致中介机构在与买卖双方“背对背”沟通过程中容易出现信息传递不对称现象，为后续交易中的纠纷产生埋下了隐患。更为严重的是，为片面追求业绩、获取高额佣金，少数中介机构存在故意隐瞒重要事实，提供虚假情况，或进行不当承诺等现象，导致交易不成或买卖双方额外支出费用的情况多发易发。

常见的情况是，为打消购房者在限购、限贷、税费等方面的合理顾虑，不少中介机构会以口头方式承诺可以帮助购房者规避限购政策、做低交易税费、提高贷款额度等。因上述承诺大多涉及违法违规操作，因此，一旦相关承诺在后续无法操作成功，就有可能直接导致系争房屋交易不成，相关矛盾纠纷亦由此产生。

问题三：“独家委托”侵犯出卖人合法权益

为吸引客源，不少中介机构近年来陆续推出了“独家委托、限时包销、到期签赔”的经营模式，但它合法吗？

在二中院审理的一起案件中，居间合同约定，只要中介机构招揽的购房意向人的报价达到一定金额，出卖人就不得拒绝签订房屋买卖合同，否则应向中介机构双倍返还定金。二中院认为，交易价格虽然是影响房屋买卖的一个重要因素，但并非出卖人决定交易与否的唯一考量因素，涉案合同仅以价格因素就剥夺了出卖人对于交易对象的选择权，不当地限制了出卖人的缔约能力，故相关约定应属无效。

还有中介利用合同格式条款免除自身责任，加重委托人的义务。例如，不少中介机构都在其提供的居间合同格式条款中规定，因房屋权利瑕疵、质量瑕疵或交易双方违反限购限贷政策等原因导致交易不成的，相关责任由买卖双方自行承担。此类条款即涉嫌免除了中介机构依法应当承担的合同义务，而过分加重了买受人的注意义务。

更有甚者，一些中介机构及人员滥用居间期间保管产权证书及网签备案等合同权利，谋取合同之外的非法利益。有当事人反映，在房地产买卖合同及居间合同解除后，部分中介机构会继续占有出卖人委托其保管的房屋产权证书，并利用出卖人急于取回产证另有他用的不利处境，迫使出卖人签署对其不利的协议，支付一笔合同之外的额外费用，或者要求出卖人从中介机构处高息贷款等。

此外，有部分中介机构未经买卖双方同意即恶意为当事人办理网签合同备案，或者在买卖双方一致同意撤销网签备案的情况下拒绝撤销，给买卖双方的后续交易人为制造障碍，以达到其合同之外的不正当目的。

问题四：流程不规范、服务不到位

当前，房地产居间服务市场中操作流程不规范、服务质量不高的问题较为突出，导致居间合同纠纷频发，主要有四个方面：

一是合同文本不规范。目前，中介机构在居间活动中使用相关部门发布的《上海市房地产居间合同示范文本》的较少，而是广泛使用各机构自行制作的版本。但此类合同文本大多存在必备内容不完整、重要事项约定不明、权利义务不对等问题，导致相关矛盾纠纷多发易发。

二是资金收取方式较随意。部分中介机构在带领看房时即要求客户支付意向金，交易未成后又以意向金已转为违约金等理由拒绝退还。有的中介机构经办人员向交易双方口头承诺佣金可以减免，但事后又以公司制度不允许减免等理由拒绝承认。有的中介机构工作人员还私下向委托人讨要“好处费”。

三是违规操作问题严重。为兑现不当承诺，让本不符合交易条件的当事人完成房地产交易，中介机构及其工作人员大多会诱导、教唆或协助买卖双方采取签订“阴阳合同”、开具虚假证明、伪造相关证件等违法违规手段，规避相关法律适用和行政监管。

四是后续服务不到位。中介机构在收取佣金之后，在后续交易环节，协助贷款、涤除抵押、迁移户口、水电煤等设施过户、查验交房、尾款结算等环节的服务承诺大多兑现不到位，导致买卖双方的客户体验较差，并以此为由拒绝支付佣金或要求减免费用。

问题五：内部管理混乱，从业人员素质不高

审判中发现，不少中介机构在内部管理制度上存在重大缺失，或者制度执行严重流于形式，加之从业人员总体素质不高，因此，实践中中介机构工作人员无视公司制度和法规纪律，为获取非法利益铤而走险的事件时有发生。

比如，近年来中介机构工作人员收取服务对象交付的定金或房款后携款潜逃，受害人为此诉请中介机构给予赔偿的案件日趋增多；实践中还曾发生过中介机构工作人员与犯罪分子合谋，利用房地产买卖形式诈骗购房者钱财的案件。

此外，中介机构工作人员离职后仍继续以中介机构名义从事居间服务的现象也较为突出。如果交易双方在其指导下达成交易或将钱款支付给离职员工，通常应当认定该离职员工构成对中介机构的表见代理，相关行为的法律后果仍应由中介机构承担。

【建议】

造成以上问题的原因是复杂的，既有法律制度不完善的因素，也有监管自律方面的缺失，还有买卖当事人风险意识不足等原因。

我国现行法律法规中专门针对房地产中介行业的规范数量甚少，《合同法》虽对“居间合同”进行了专章规定，但仅有四个条文，相关规定过于原则，缺乏可操作性。工商、房管等部门虽相继出台了一些相关的规范性文件，但因效力层次较低，且存在规定不一致等现象，在实践中未得到经纪行业及社会公众的应有重视。由于相关法律制度不完善，导致中介机构的权利义务一直处于比较笼统、模糊的尴尬境地。白皮书建议，立法机关和相关部门着眼于房地产市场的长远发展和现实需要，进一步制定和完善符合房地产中介行业发展实际、内容完整、操作性较强的相关法律和规范制度。

政府行政监管需进一步加强。白皮书建议相关部门进一步健全信息共享机制，探索建立相对统一的房地产居间活动违法违规行为举报投诉平台，畅通违法违规行为的通报、移送渠道，确保各类违法违规行为能够被及时发现、及早处置。同时，建议建立中介机构及从业人员信用档案制度，对严重违反法律规定和行业规范的机构和个人，探索采取纳入信用档案“黑名单”、媒体曝光、取消从业资格等措施，依法严肃惩处。

切实加强行业自律不可或缺。白皮书建议在房地产中介机构行业协会的带领下，深化对房地产中介业务的理论研究和实践探索，推动房地产居间服务在内容、程序、收费等方面形成更加统一规范的高标准。相关行政主管部门或行业协会应尽快制定更为细化明确，更加符合市场需求的房地产居间合同示范文本。

房地产买卖当事人风险意识不足、对相关法律规定不了解、对政策的影响后果缺乏合理预期等，也是房地产居间合同纠纷产生的重要原因之一。因此，房地产市场主体应切实增强对相关法律政策的学习了解，进一步提高风险意识，审慎参与房地产市场交易。