在人们的传统印象中，小区物业等同于“保安、保洁、保修、保绿”。物业能提供更多服务吗？不妨从行业“领头羊”身上寻找答案。

今天，复旦大学城市发展研究院、复旦大学中国城镇化研究中心发布《2018中国物业服务价值创新研究报告》。《报告》梳理发现：今年我国上市物业企业达104家，服务内容远超“四保”，涉及到社区商业、餐饮、医疗、金融，甚至资产运营、旅游咨询等多领域。“最具综合竞争力”上市物业企业前三名分别是：万科物业、绿城物业和四川嘉宝资管。

上市物业企业占比不足1%

截至目前，我国共有超10万家物业公司，服务人群超5亿人。物业行业整体处于初步发展阶段，服务简单粗放。在互联网、物联网、大数据和人工智能的影响下，行业正在发生变革。广大物业公司需要对标谁？

复旦大学城市发展研究院院长梁鸿将答案指向了上市公司。他说：“上市物业企业的市场敏感度高，具有强烈的创新意识，加上受到资本驱动，容易成为行业引领者，对整个行业发展有牵引作用。”研究分析结果显示，截至今年上半年，我国上市物业企业达到104家。数量只占全行业0.9%，而总营业规模占比高达10%，管理规模近15%，人员管理效率比行业均值高7.6%！

近年来，上市物业企业数量逐年、显著增多。104家企业当中A股上市占31家，H股上市11家，新三板上市62家。总量较2016年增长了5.05%。

但分布出现明显不均衡，主要集中在广东、北京、浙江、江苏、上海等发达省市。其中，广东的上市物业企业数量最多，共24家、占比23%。“部分原因在于，广东省的物业行业发展比较早。我国的物业管理行业起步于此，全国第一家专业物业管理公司就诞生在深圳。”《报告》主编、复旦大学中国城镇化研究中心主任张年表示。

《报告》显示，上海共有6家上市物业企业，排名第四。

“价值创新指数”探索转型方向

中国物业管理协会会长沈建忠表示，物业服务业转型发展趋势是产业集中、科技含量和服务质量提升，但是缺乏对具体转型措施的总结归纳。

如果转型，路在何方？《报告》创设了“中国物业服务价值创新指数”，通过“指数 ”对上市物业企业2017年的表现进行“体检”。

“指数”涵盖五大维度：“经营业绩”“市场价值”“技术创新”“服务创新”“商业创新”，共有22个二级指标、132个三级指标。综合评估来看，我国最具综合竞争力的上市物业企业前三分别为万科物业、绿城物业和四川嘉宝资管。

从“经营业绩”来看，我国上市物业企业近年来的转型升级成效明显。单位面积盈利——每平方米月营收从 2015年的1.95元，提升到2017年的3.63元。

根据“市场价值”分析发现，2017年，我国上市物业企业市值平均上涨8.42%，表现良好。相比美国仍有差距：同年，美国物业相关上市公司市值是我国的近7倍。

从“商业创新”角度而言，从去年以来，越来越多的公司通过并购或设立子公司的方式打造服务平台。比如，绿城服务在去年10月收购了拥有近300家便利店的“好邻居”。去年1月，东方物业的科技部独立出来成为控股子公司，专注拓展互联网社区的业务。

增值服务主要是社区商业

除了基础“四保”，物业公司还在提供什么服务？

根据“服务创新”维度分析，2017年上市物业企业的主要增值服务包括商业、租赁、餐饮、医疗、咨询社交等，其中商业服务的占比达到30%。

同时可以发现，我国超过一半的上市公司没有开展任何增值服务。“相比国外同类企业，我国的大部分物业仍停留在提供‘四保’基础服务阶段。90%的收入来自基础服务，渠道单一。”张年说，相比国外，“我国物业行业产业附加值较低，有巨大的转型空间” 。

《报告》显示，美国物业行业产业发展相对成熟、附加值较高。一方面，行业高度细分，物业企业中甚至有专门的洗衣公司、除螨公司。此外业务范围广，基础服务收入只占到三成，其余全部来自增值服务。如美国排名第一的物业管理公司世邦魏理仕，管理范围已经延伸到医疗、IT、教育、证券等。

专属APP可以提高盈利

技术创新将推动行业整体转型。根据“技术创新”分析，今年将有65%的上市物业企业将采用技术手段转型，其中4%将建设智慧社区。

目前，104家上市物业企业中，有3%已经完成智慧社区建设。23%布局了O2O系统。但仍有32%的企业没有信息系统。

《报告》还显示，今年共有28家上市物业企业拥有专属APP客户端，这些公司的毛利率较去年提供1.09%。而没有APP的公司，毛利率和去年持平。

附：五大维度评估标准

“经营业绩”，包括营收、管理，面积、营业增速、毛利率和单位盈利水平。

“市场价值”，包括总市值水平及相对增长、相对估值溢价水平、累积分红比例。

“商业创新”，包括业务增值驱动力、商誉价值、净资产收益率水平、单位员工产值。

“技术创新”，包括技术应用战略、技术应用水平、移动端客户规模。

“服务创新”，包括增值服务战略、增值服务数量、服务影响力、荣誉资质。