物业管理要精细化，物业费、维修基金、停车位……每一本账本都关系着小区居民的切身利益。

昨天上午，市十五届人大常委会第五次会议分组审议《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》。物业管理的“三费”成了一大讨论焦点。

物业准入门槛和服务标准，需细化

“我们小区交的是五星级的物业费，可享受的服务可能连一星都没有。”高毅代表说，上个月，她所在的小区发生两起入室抢劫的案子，而在调用监控录像时，发现这时段的监控探头居然坏掉了。“事后我们才发现，小区物业居然没有列服务标准，对方只回答了这么一句，‘合同里没约定啊’。”

高毅认为，对外包服务项目，物业是有监管责任的，不能包出去就不管。她建议，对物业服务标准和物业资质的准入条件，都能有进一步的立法规范。

“我们小区一开始聘请的是金牌物业，结果做了一个月就走了。后来进驻的这家物业，服务质量实在差强人意，也不知道上哪去请好物业。”林晶委员亦有同感，建议这次修法对物业服务质量的相关规定应该更明确一些。

李鸣委员认为，上海的物业企业鱼龙混杂，物业行业协会管理滞后，这一实际情况应当引起政府的重视。《修正案（草案）》中，“物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应资质，房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业服务活动实施监督检查”这一条被删除。在他看来，这一变化涉及政府主管部门新形势下如何定位的问题，要如何“放”，如何“管”，如何做好服务。

“不管企业，并不代表不管行业、不管业态。事实上很多物业企业应当鼓励把企业做大，从而摊薄成本、提升品质。”他建议，在《修正案》中要增加宣誓性条款，提出本市支持物业服务企业在市场竞争中做优品牌、提升服务质量，支持物业服务行业协会组织依法依规开展服务。他还对《修正案（草案）》第四十八条：“市房屋行政管理部门应当定期发布住宅小区物业服务标准和定额”提出修改建议，建议将这一条改为由市房屋行政管理部门和物业管理行业协会来共同制定，从而更好发挥中介和行业协会职责，无需让政府部门“大包大揽”。

维修基金再筹集，很难

《修正案（草案）》完善了专项维修资金续筹机制，对业主大会未在九十日内作出决定的，明确了采用分期交纳筹集方式，按建筑面积成本价千分之二的标准逐月交纳，同时，针对业主经催告后仍不交纳专项维修资金的情形，规定业委会可以依法起诉业主。

“一看到二次征收的主体是业委会，我就觉得不现实，收钱困难重重。”在彭岚代表看来，维修资金的筹集，无论是商品房小区，还是老小区，要再次从居民口袋里掏出钱来很难。

她讲起一个案例，有一老小区出现居民楼顶漏水问题，这时，小区维修基金所剩无几，居民区做了很多工作，好不容易筹集到60%业主的维修费用，“但你不可能让这60%的业主为所有的业主来买单。”最后他们又把这笔钱退还给居民，由居委会适当贴补才把漏水问题解决。“所以，我很担心执行问题，如果居民不交维修基金，业委会都要去起诉他们吗？”

《修正案（草案）》第38条关于紧急维修的规定，也有不少讨论。比如关于审核的时限，根据该条规定，业主大会成立后，紧急维修需要使用专项维修资金的，需经业务会审核同意后组织实施，业委会对维修、更新方案在7日内未审核同意的，区房屋管理部门才可以组织代为维修。有委员认为，在严重影响房屋正常使用和安全的紧急情况下，设定7日的审核时间不合理，无法体现紧急维修的紧迫性。“如果7日内造成更大危险怎么办？”

关于紧急维修之前的鉴定证明也有争议。为防止专项维修资金被随意滥用，草案规定，外墙墙面由脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用和安全，要经有资质的鉴定机构出具证明。委员们对这一鉴定的必要性存有疑问，同时认为鉴定会拖延紧急维修的时间，增加相关费用，建议对鉴定的组织实施主体、操作程序和费用承担等作出明确规定，便于实践操作。

这是否意味着默许非停车位也可停车？

随着家家户户车辆越来越多，小区停车位紧张的问题日益凸显，此次《修正案（草案）》对“停车位的使用”作出了一定修改，指出建设单位尚未出租的停车位不得以只售不租为由拒绝出租。

不过，周宏委员指出，该条第二款“物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人通行”，这一说法值得再审慎推敲。“这实际上就是默许非停车位也可以停车，如果占用了绿化、消防通道，会给居民生活带来隐患。”

“去年我请120做过一个调研，在一个工作日的0时至24时，让救护车对区域内街道的所有小区进行调研，结果38%的小区救护车进不去，大量的小区道路、紧急出口都被占用了。”他表示，在工作日日间，小区停车并未饱和，如果调查全部放在晚间进行，比例可能还会更高。“据我了解，媒体已经报道过好几例上海居民小区发生火灾而消防车辆无法驶入的情况，虽然条例中写道‘停放车辆不得影响其他车辆和行人通行’，但一辆小车可以过，不代表消防车也可以过，这就会带来巨大的安全隐患。”

“我在一些小区看到，有的业主买一个车位，却占用周边一部分公共区域停了两辆车。如果人人都占用一点，会带来多大隐患？”戴柳代表也表示认同，他建议，关于小区内停车位的使用，应当在《修正案》中明确：不管是买还是租，业主都不得在自己的车位外再占用任何公用面积。