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普陀区挂牌成立区物业纠纷调解委员会,“交叉任职”、律师入驻、代理记账……
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来源:上观新闻 作者: 栾吟之 2018-07-12 19:08
摘要:普陀区7月12日挂牌成立区物业纠纷调解委员会和10个街镇物业纠纷调解联合中心,并出台《普陀区物业纠纷调解工作机制》,以及《党建引领推进住宅小区综合治理的实施意见》和《创建“满意物业”三年行动计划》,尝试通过新机制、新方法解决民生老大难问题。

 

物业纠纷,说起来是小区居民与物业公司之间的“家务事”,所谓“清官难断家务事”,政府部门往往很难插手管理,但这些问题如果处理不好,很可能造成社会矛盾,影响民生福祉。普陀区7月12日挂牌成立区物业纠纷调解委员会和10个街镇物业纠纷调解联合中心,并出台《普陀区物业纠纷调解工作机制》,以及《党建引领推进住宅小区综合治理的实施意见》和《创建“满意物业”三年行动计划》,尝试通过新机制、新方法解决民生老大难问题。

 

详细调研“摸底”全区物业纠纷类型

 

截至2017年底,普陀区共有住宅小区712个,总建筑面积3742万平方米。其中,纯商品住宅小区323个,公房、售后、混合型小区389个,建筑面积1586万平方米。

 

该区面临着老旧小区多、硬件欠账多、矛盾纠纷多等问题,物业管理服务还跟不上居民的需求变化。2016年初至2018年5月,区信访办共接到涉及物业纠纷矛盾的信访2890件。

 

据分析,这些矛盾主要体现在三个方面。首先是物业服务“不到位、不规范”。居民们提出,小区物业维护对业主的维修诉求反应不及时,推诿拖拉,维修效果较差。个别物业公司为牟利将物业用房出租出借,违章搭建,占绿毁绿建设收费停车场,对小区内乱停车,占位停车等现象不闻不问,导致业主意见很大。有的物业公司服务与收费质价不符,违规收取垃圾清运、地面停车等费用。二是业委会建设管理存在“人选把关难、规范运作难和保障约束难”情况。业委会主任多由退休老同志担任,缺乏法律等专门知识。在业委会运作环节,存在小区维修资金惜用、滥用、借用等问题。业主大会选聘物业服务企业的规则不透明,新老物业交接难。业委会成立后未建立会议、档案、印章管理等制度。三是居民区“三驾马车”——居委会、业委会、物业,运行时协调配合不够顺畅。

 

普陀区根据小区属性、维保状况、业主群体等情况,把住宅小区大体分为四种类型——上世纪50年代到80年代的工人新村;80年代到2000年左右的售后公房;2000年前后到2012年的商品房小区;2012年后以全装修为主要特色的新商品房小区,并根据不同小区类型找准病灶。

 

“这四种住宅小区的物业纠纷矛盾存在不同表现,业主的诉求存在明显差异。”区房管局负责人表示,工人新村硬件已步入“暮年期”,物业纠纷矛盾的主要方面是改善生活环境,保障其基本生存权,此类小区以老年居民、低收入居民、外来从业人员居多,诉求表达能力较弱。

 

上世纪80年代到2000年的住宅小区,硬件处于“老年期”,仅靠自身的维修基金已经无法根本改善。不少售后房小区已在政府支持下实施了综合改造,业主的基本生活品质得到保障。但一些商品房小区,无法享受政府补贴,希望能够出台共担机制。此类小区以中老年居民、中低收入者为居多。该群体的诉求表达能力一般。

 

而2000年到2012年之前商品房小区,设施问题也逐渐显现,但维修基金尚充裕,业主们期待获得较高的生活品质,围绕业委会的组建运作、维修基金使用容易产生各种矛盾。该群体诉求表达能力较强。

 

2012年后实行全装修的新商品房小区,居民中高收入者居多,诉求表达能力也较强,业主期待的是与其高房价相匹配的高品质生活。

 

业委会成员与居民区党组织成员将“交叉任职”

 

在普陀区新出台的《物业纠纷调解工作机制(试行)》中,制定了“一般矛盾纠纷不出居村,重大矛盾纠纷不出街镇,矛盾纠纷不上交”的原则,加强行政调解、人民调解、司法调解、专业调解有机衔接,进一步提升化解物业纠纷的效能。

 

普陀区区物业纠纷调解委员会,作为物业纠纷调解工作的组织与指导机构。由区人民调解协会向社会公开招聘专职调解员,负责开展纠纷调处工作;由区房管局选派的业务骨干,与街道、镇房办沟通对接相关业务;区人民法院选派的法官,负责物业法律专业知识、业务指导等工作;区司法局聘请的专业律师事务所,负责为物业纠纷调解工作提供专业法律支撑。

 

普陀还设立街道(镇)物业纠纷调解联合中心,作为社区物业纠纷多元化解机制中的操作平台,主要定位于联合处置,不是具体的常设机构;还有居(村)委物业纠纷调解工作室,则是预防、排查、化解物业纠纷的第一道防线,定位于先期处置,工作室人员包括居(村)委书记、社区民警、业主委员会代表、物业公司负责人、楼组长、人民调解员、法律顾问等等。

 

普陀区还积极健全党建引领“1+3+X”居民区社会治理工作机制。完善在街镇和社区党组织领导下,由居民区党组织统筹决策,实现居委会“协调”推进、业委会“自治管理”、物业企业“服务”保障以及管理片区“共治”参与的居民区社会治理总体架构。健全以居民区党组织为领导核心,以居委会、业委会、物业企业为主体,政府相关职能部门、驻区单位、“两新”组织、志愿者队伍、群众活动团队等共同参与的居民区“1+3+X”社会治理工作机制。

 

普陀区还以“交叉任职”的方式强化居民区党组织统领作用。推进居民区党组织与居委会、业委会的成员交叉任职。积极推进居民区党组织通过合法程序,将符合条件的居民区党组织成员、居委会委员、党小组长、居民小组长、楼组长推选为业委会成员,确保新换届或新组建的业委会中有交叉任职成员。通过一定的组织程序,安排符合条件的业委会党员负责人在居民区“两委”班子中兼职,形成居民区党组织、居委会、业委会互相监督、融合共信、责任共担的紧密型党建共同体新格局。

 

针对业主们反映比较多的“业委会缺乏有效监督评估”等问题,普陀区也将落实相关指导监督评估机制。区里将为每个居民区配备律师、法官等法律工作者,指导业委会等提高依法管理、依法监督水平。此外,探索引入专业社会组织或第三方机构,提供“代理记账”等服务,为业委会规范运作提供专业支撑。

栏目主编:栾吟之 文字编辑:唐烨 题图来源:视觉中国 图片编辑:徐佳敏
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