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楼市“新沪九条”解读之二:房贷利率再下调,已买好房、贷过款的可享受吗
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来源:上观新闻 作者:张杨 2024-05-27 21:03
摘要:答案恐怕是不能。

今日(27日),上海发布9条房地产市场优化调整政策,其中关于购房贷款利率的调整引入注目——

首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点,也就是3.5%。

二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减5个基点,也就是3.9%。

自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策,二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减25个基点,也就是3.7%。

以首套住房为例,如果以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算,此次利率降低后购房者每月还款减少约198元,累积30年月供减少超过7万元。

潜在购房者在欢呼利率下调的同时,不少已经买好房的贷款者在问,自己能享受到这次利率下调吗?

答案恐怕是不能。

此前,上海购房利率已经经历过一次调整,存量房贷没有包含在其中。

从合同逻辑来看,购房者与银行签订贷款合同制定贷款利率时,约定的是LPR加减点数。也就是说,只有LPR降了,这批购房者的每月还款数额才会减少。

以2021年7月底至2023年12月中旬购买首套房为例,目前这批购房者虽然是首套房,但是利率维持在LPR+35个基点,和最新的首套利率显然有不小的差距。仍然以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算,每月还款要多还约458元。如果购房者贷款四五百万元的话,差距将更大。

之所以让人有存量贷款利率可以下调的错觉,是因为之前一些由于政策原因被判定为二套房的购房者(实际购房时名下无房,但曾有过贷款记录),在当时新政之下又被重新认定为首套,所以也就顺理成章地变更为了当时的首套利率。但这仅仅是针对买房套数认定的调整,之后两次针对房贷利率的专门调整,并没有把这批存量购房贷款人纳入其中。

对此,不少存量购房贷款人表示,或将想办法提前还款。

但好在,此前公积金利率的调整,存量购房贷款人可以享受到,但要在2025年1月才会执行新利率。值得注意的是,只有贷款期限在1年以上的才可以,即首套2.85%,二套3.325%。

题图来源:上观题图 图片编辑:曹立媛
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