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二孩对房价影响不大,需求结构有变
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来源:上观新闻 作者:张宏伟 2015-10-31 14:05
摘要:“全面二孩”政策落地,很多人都认为将对楼市产生重大影响。上海房价真的会因此大幅上涨吗?在回答这一问题前,我们有必要回顾一下“单独二孩”政策实施后对上海楼市的影响。

“单独二孩”对上海楼市影响不大

 

我国从2011年起陆续开始调整人口政策。先是实行了“双独二孩”政策,允许双方均为独生子女的夫妻可以生育二孩。2013年11月,二孩政策进一步放开,“单独二孩”开始实施。上海从2014年3月开始放开“单独二孩”政策。

 

据上海市卫生计生委统计,从2014年3月1日至2015年9月30日,全市共批准单独夫妻再生育申请2.98万例(平均每年2万例左右),其中近1.5万例已生育(平均每年1万例左右),约占一半。申请对象主要以“80”后为主,约占总量的74%,“70”后群体约占25%,“90”后群体约占1%。

 

另据上海市卫生计生委去年2月份公布数据,上海有37万户家庭符合“单独二孩”政策条件,按照上述申请数量和剩余数量,每年申请例数占到符合“单独二孩”的5.4%,远远低于全国9%的二胎申请率;每年生育例数占到符合“单独二孩”的2.7%,实际生育比例并不高。究其原因,无非就是养育二孩成本过高、家庭压力较大、工作较忙碌等。

 

那么,“单独二孩”实施后上海楼市表现如何?数据显示,2015年1-9月商品住宅累计成交面积约1010.99万平米,同比上涨63.55%;商品住宅销售价格31337元/平米,同比上涨18.20%。但是,这涨幅恐怕与“单独二孩”政策关联不大。

 

因为按照每年1万例的实际生育家庭数量计算,每年新增人口1万人,对于全市需求面积需求只有30万平方米(按照上海市人均30平方米的居住面积计算);即使按照申请的2万例计算,全市新增居住面积需求也只有60万平方米。按照2010-2014年上海商品住宅市场(一手房)平均成交面积981.8万平方米来计算,上述30万平方米、60万平方米占到新房成交面积的3.06%、6.12%,比例并不算太高。

 

何况,二孩家庭这一群体极有可能在二手房市场“以小换大”进行改善型置换,因此,对于整体楼市来讲影响并不大。

 

“全面二孩”后楼市有何变化

 

“全面二孩”之后,上海楼市会有什么变化呢?

 

让我们来个纯理论上的计算。一般来说,“全面二孩”的人口主要来源于当前年龄段为30-40岁之间的人,而30-40岁年龄段基本为1975-1984年间出生的人。上海市统计局数据显示,上海对应年份为1975-1984年出生的户籍总人数为148.6万人,假设这些人全都结婚,符合“全面二孩”生育条件的有74.3万例。按照4%的实际生育率计算(略高于“单独二孩”的2.7%),平均每年生育二孩应为2.972万人

2.972万人,以上海市人均30平方米的居住面积计算,对于全市新增需求面积为89.16万平方米。2010-2014年近5年上海商品住宅市场(一手房)平均成交面积981.8万平方米,因此上述89.16万平方米占到新房成交面积的9.08%。

 

从成交套数来看,假设每年2.972万个生育家庭全部要换大房子,全年改善性住宅成交应为2.972万套。这个数字算大吗?

 

目前,上海新房平均成交10万套左右/年,二手房平均成交20万套左右/年,累计成交30万套左右/年,2.972万套占到全年成交套数的9.91%。

 

这个数字看起来似乎有些规模,但是2.972万这个数字只是最大限度上的假设,在实际中究竟有多少符合条件的家庭愿意生二孩?又有多少二孩家庭愿意换大房子?

 

“全面二孩”影响楼市需求结构

 

全面实施二孩政策后,生二孩的家庭将考虑改善家庭住房。

 

数据显示,2010年-2015年9月 上海商品住宅(除保障房外)成交改善型住宅成交面积占比由2010年的10.3%提高到今年1-9月的20.6%,有明显的提升。“全面二孩”实施后,理论上来讲,改善型住宅需求面积还会继续增加。我们预测未来改善型住宅成交面积占比会更高,未来五年内甚至可能会达到25-30%。这种成交结构上的变化并没有对楼市供求关系产生太大影响,因此也不会带动房价全面快速上涨。

 

(注:本文仅代表作者个人观点。本文编辑:陈抒怡 编辑邮箱 shguancha@sina.com)

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