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过去三年,纽约、伦敦等全球主要城市写字楼空置率上升,坐等还是求变?
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来源:上观新闻 作者:戚颖璞 2023-09-20 09:52
摘要:不只是挑战,更是房地产市场实现历史转型的机遇。

备受关注的全球主要城市写字楼空置率,是衡量城市活力的重要指标。麦肯锡全球研究院发现,从2019年至2022年,纽约、伦敦、上海等城市写字楼空置率都有上升。在研究团队看来,这不只是挑战,更是房地产市场实现历史转型的机遇。

根据麦肯锡全球研究院向记者提供的数据,过去三年,全球主要城市如旧金山、伦敦、纽约、休斯敦、巴黎、慕尼黑、东京、上海、北京的写字楼空置率均呈上扬趋势。其中,旧金山增幅最高,为12.9个百分点;伦敦其次,为10.1个百分点;巴黎和慕尼黑增幅最低,分别是2.3个百分点、2.5个百分点。纽约为7.98个百分点,上海为7.48个百分点。

出现这一趋势,原因有二。一是新写字楼竣工带来的供应增长,二是办公需求下降。从需求来看,人们的行为因疫情发生变化,居家办公、线上办公风靡。由于员工来办公室的次数减少,许多企业通过缩小办公空间来降低成本,最终导致全球主要城市普遍出现办公需求下降。

调研显示,目前全球办公室整体出勤率是2019年之前的70%。全球受访者平均每周在办公室工作3.5天。北京约为3.9天、上海约为3.7天,均略高于全球平均水平。专业服务、信息和金融行业等知识经济领域,办公不受空间限制,所以员工每周去办公室工作的天数比其他行业少0.2天。

在大多数全球主要城市中,办公室出勤率下降还导致实际租金的下跌。美国城市租金跌幅尤其明显,从2019年到2022年,旧金山租金下跌了28%,纽约下跌了18%。欧洲城市的租金则更具韧性,巴黎、伦敦降幅分别为10%、12%。

另一个趋势是,租户更青睐高质量的办公空间。2020年到2022年,在美国许多大城市,甲级写字楼的租金和需求增长速度都高于乙级写字楼。虽然许多租户都在缩减规模以节省支出,但也有一些租户支付了更高的租赁单价,希望为员工提供有吸引力的空间。有些企业同时采用这两种做法:某大型专业服务公司最近整合了纽约办事处,关闭了两个80万平方英尺的旧办公场所,新启用了一个45万平方英尺的顶级办公场所。

面积需求减少、品质要求提高,带来新机遇。“开发商和业主或许可以通过改善建筑的适应性和灵活性另寻出路。”麦肯锡全球资深董事合伙人、麦肯锡全球研究院联席院长华强森(Jonathan Woetzel)说。

城市可以通过建设综合性街区来适应这种变化,不再以单一类型的产品(尤其是写字楼)为主,而是将写字楼、住宅和零售空间进行多样化组合。研究表明,和写字楼密集的街区相比,综合性街区受疫情等偶发因素影响较小,进而可以提高房地产市场的韧性。东京尤其典型,它的空置率、跌幅均居低位,租金不降反增,这和它以公共交通为导向的城市规划不无联系。因为通勤便利、通勤时间短,人们出门办公的意愿相对更强。

麦肯锡全球研究院还认为,城市需要设计多用途的办公和零售空间。这种混合类型的建筑,可以灵活应对租户需求变化。通过预留改造空间,叠加酒店等业态用途,有助于维持城市的未来活力。此外,开发商还要提高人性化设计水平,比如,在项目破土动工之前,就为不同类型的群体设计动线,住户早上如何从公寓到咖啡馆再到地铁站,或者办公室员工下班回家途中如何购买日用品等等。

栏目主编:陈玺撼 题图来源:图虫创意 图片编辑:项建英
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