长宁区是从常规型增量发展走向精致型存量发展的一个典型例证。2019年我初到长宁工作时，就发现长宁新增土地很少了，一是因为长宁成片的旧区改造已经全部完成，二是因为中心城区曾经常见的通过土地储备然后开展土地出让和项目建设的情况，在长宁也变得越来越难。

从这个角度来讲，长宁已经率先进入到存量发展的时代，所以长宁区委、区政府，各类主体和业主，都非常关注城市更新。去年9月《上海市城市更新条例》出台以后，新一轮上海城市更新政策进一步赋予了区级政府推动主体的作用。

城市更新分为由政府主导的城市更新，比如说旧区改造、加装电梯、一江一河、公共空间的更新；由市场主导的城市更新，比如长宁比较标志性的上生新所等。政府主导的项目比较关心资源分配和公共利益的平衡，而市场主导的项目主要比较关心投资收益和可操作性的问题。

城市更新不像新增建设用地，政府与开发建设单位点对点，更需要多方参与，掌握各个层面需求和各类信息的汇总，培育充分的活跃度，为共赢打下基础。长宁区的经验是提出了“三个人”来提升城市更新的方法：“发现人”可以是专家学者、人大代表、政协委员、机构、普通人，负责发现潜力更新资源，思考城市更新的各种可能；“触发人”可以是街镇、园区办、商会、联盟、招商办，负责进一步激发更新动力；“协调人”可以是规划资源局、建管委、发改委等部门，负责形成推进合力。

推动城市更新需要驱动力，而解决驱动力的核心，是充分协商，因为城市更新涉及的关系比较复杂，有原权利人、政府，还包括经营者、周边的居民和使用者。协商过程中，特别要让社会主体对城市更新项目更有信心，这样项目才能更顺利推进，早日获得更新收益，城市更新也才是可持续的。

要想让城市更新的成果被充分认可，最终的效果是要靠功能的完善和项目的感受度来提升。无论是政府主导还是市场主导，城市更新不是就事论事，也不能反复建设，特别不能轻易地再开展二次更新、三次更新。需要谋定而后动，持续发挥更新效能。功能和品质是城市更新的根本追求。城市更新，重在实践，需要不断创新，更需要精雕细琢，最终希望的就是达成共赢。

（作者系上海市长宁区委常委、常务副区长、区政府党组副书记）