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【数说长三角】上海继续保持无流拍记录!上半年长三角土拍各地冷暖自知
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来源:上观新闻 作者:何书瑶 狄斐 2022-07-22 13:06
摘要:“分化”或许将成为长三角整个土拍市场的最大特点。

7月14日,财政部发布数据显示,国有土地使用权出让收入2.3622万亿元,比上年同期下降31.4%。

随着房地产行业的下行,地方政府的卖地收入也持续承压。我们统计了包括上海、杭州、宁波、苏州、合肥等在内的24个长三角城市的土地成交数据,观察长三角地区的土地市场景气度。

6月,24城的土地成交总价虽然环比有所增加,但同比仍是下降8%。整个上半年,24个长三角城市的土地成交总价收入为5892亿元,同比去年下降了54%,环比去年下半年也下降了45%。

24城中,上海、杭州上半年的土地成交总价最高,分别为1131亿元和998亿元。宁波、苏州、合肥等经济强市进入前五。

合肥土拍市场回暖最快

按照土地成交金额同比变化的情况,我们将24个长三角城市分为了三个梯队。

第一梯队是那些土地成交数据同比恢复较好的城市,主要包括合肥、镇江、宁波、常州和上海5个城市。

从土地成交收入的同比变化来看,合肥是24城中唯一实现同比正增长的城市。1-6月,合肥的土地成交总价为369亿元,同比上一年增长了9%。

合肥在今年首批集中供地中,触顶成交的地块占比62.5%,在22个集中供地的城市中火热程度仅次于深圳。从溢价率来看,合肥1-6月的平均溢价率为4%,相对去年跌去4.8个百分点,跌幅54%,但在24个城市属于跌幅较小的,仅次于上海。

合肥今年土地收入不跌反增的更大原因还在于成交数量和面积的上升。上半年合肥一共成交了125宗地块,成交量和成交面积分别同比上涨37%和46%。

除了合肥,镇江、宁波、常州和上海上半年土地成交总价同比下跌幅度相对较小。

其中,镇江的土地成交总价收入同比增长在24个城市中仅次于合肥。数据显示,镇江今年上半年的成交土地面积跌幅较小,同比略微下降了4%。并且镇江一直以来的土地溢价率不高,去年同期的平均溢价率为3.3%,今年跌至0.1%,下降的空间相对其他城市较小。

上海由于受到疫情影响,4、5月份的土地成交总价同比去年下跌了90%以上,整个上半年同比去年同期也下降了36%。

但推迟到6月的上海首批集中供地市场成交情况稳定,成交金额达到834亿元,在几个推出集中供地的长三角城市中上涨幅度最高。整个上半年上海土拍市场的平均溢价率为2.1%,相比去年同期下降47%,但在24个长三角城市中的降幅是最小的。

第二梯队城市:杭州同比下滑46%

第二梯队的城市则主要有台州、苏州、宿迁、杭州和嘉兴。这几个城市的土地成交总额的同比降幅相比第一梯队城市更大,但是好于全国100个大中城市的平均水平(全国100个大中城市上半年土地成交总价的同比跌幅为54%)。

其中,台州今年上半年的平均溢价率在24个城市中是最高的,达到12.9%,但相比去年同期也下降了60%。除了宿迁,第二梯队的其他几个城市平均溢价率下降幅度均在70%至80%之间。

在上半年的土地交易中,宿迁几乎都是底价成交,平均溢价率从去年同期的44%跌至0%。

杭州在今年首批集中供地的成交数据可圈可点,成交率达到98%,溢价率则为6.4%。但相比去年上半年1834亿的成交总额,杭州今年上半年的土地成交数据并不算理想,在24个城市中的收入排名也从第一下降至第二名。

近日,杭州也进行了今年的第二次集中供地,45宗地块中12宗达到中止价,进入线下一次报价程序,同时也有23宗底价成交,总成交金额557.2亿元。据媒体报道,拿地金额前列的房企基本是央国企和本土房企,全国性的民营房企参与度相较首批降低。 

淮安、南京和盐城同比跌幅最大

除了上述城市,其余城市的土地成交金额较去年同期呈现出更加显著的下滑的趋势,跌幅甚至在全国100个大中城市的平均水平之下。

成交额跌幅最大的三个城市依次是淮安、南京和盐城,跌幅分别达到85%、83%和83%。

淮安今年上半年的成交土地平均溢价率为0.8%,相较去年减少了近34个百分点,跌幅达到98%,在24个长三角城市中进入跌幅最大的前三名。盐城也是同样,上半年平均溢价率从去年同期的36.8%下跌至9.7%,跌去27个百分点,跌幅显著。

第三梯队中的其余城市,也都存在今年溢价率下滑幅度较大的现象,有12个城市的同比下滑幅度都在80%以上。

南京今年上半年的土地成交金额也缩水较严重,除了平均溢价率有所下降,土地成交数量大大减少是一个重要原因。今年上半年南京的成交土地数量为84宗,相较去年同期减少了一半还多,在24个长三角城市中降幅排到第二,仅次于南通。

以首批集中供地为例,南京的挂牌土地数量就明显减少,从去年的61宗减少至只有20宗,导致成交金额出现下降。

在今年的第二批次集中供地上,南京对土拍规则进行了较多调整,包括鼓励房企开发改善性住房;有意识地引导房企提高房屋品质;有13幅地块实行“差异化定房价,按程序报备”的政策等,最终推出的44宗地块中成交42宗,总成交金额达到727亿元。

在当前的大环境下,像合肥、杭州、上海等城市在保持土地成交总额在高位的情况下,同比变化幅度也比较稳定,但更多三四线城市的土拍市场表现更偏向于平静。尤其是过去一些土地溢价率较高的三四线城市,在今年都遭遇了较大的下滑。

在未来一定时间段内,“分化”或许将成为长三角整个土拍市场的最大特点。

栏目主编:张陌、尤莼洁
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