最近，一家研究机构发布报告指出，今年上半年租房市场受疫情的影响，出现几个特点，一是全国来看长租房成交量逆势增长，二是在上海，合租换整租成为租房的新趋势。

事实果真如此吗？长租房源和整租房源是不是在上海变得更受欢迎了？

在分析这个问题之前，先明确一下长租、整租和合租的定义。

整租房是指一个人（或一家人）承租整套房子来居住，不与房东或其他任何人合伙居住。合租与整租相对，是指至少两人一起租住一间或一套住房。而长租房则通常是指由专业化、规模化的机构运营的住房租赁服务，包括两类：集中式公寓和分散式公寓。前者指拿下整栋物业(或其中几层)再运营的模式；后者则是获得分散二手房源后统一改造再出租的服务。

接下来，我们从供给、需求和价格等几个方面的数据出发，探一探疫情后上海租房市场的真实变化。

整租房源增长明显

首先，从供给端来说，疫情后整租房源确实增长很明显。

受疫情影响，上海3-5月出租房源的供给量下降明显，尤其是4-5月，两个月的总供给量同比去年下降了69%和57%。

6月份随着复工复产推进，合租与整租加在一起整体的出租房源同比增长了75%。这其中，整租房源供给同比去年增长了82%，合租的供给量同比去年上涨了42%，增速明显不如整租房源。

一位在上海虹口区工作的房产中介告诉记者，疫情之后，从整体成交量来看，整租确实比合租的市场行情更好。

从价格来看，1-6月房东给出的整租价格也小幅上涨，6月同比微增了3%。合租房源的价格则在6月出现了下滑，同比下降8%。

为什么合租房源的房东愿意降价？

据我们采访的一些本地房产中介介绍，合租的房源基本上来自二房东，疫情后由于担心市场不稳定，二房东都着急将房源转手，因此合租房源数量相对疫情前增多，价格也就随之降低。

合租转整租？钱包不同意

是否存在另一种可能：一些合租的需求转成整租了呢？

受访的中介表示，合租市场受整租冲击的可能性并不大，这主要是因为，平均来说，整租房源的价格与合租房源存在着巨大的差距：目前，上海市辖区整租房源的均价为9137元/月，合租房源的均价则为2256元/月。

从属性上说，这完全是两个客群，整租客户以家庭居多，合租则是白领居多。

因此，疫情后合租升级成整租的情况不多，但疫情之后，合租客对居住条件的要求高了，这表现在，4月份以来，租客关注的合租房源均价涨幅明显。

5、6月份，需求端关注的合租房均价同比去年上涨幅度达到91%、38%，而相比之下，需求端关注的整租房均价在6月份只上涨了3%。

也就是说，原来合租的租客们开始愿意看看价格更高的合租房，而不是升级成整租房。

长租房变多了

疫情后，另一个变化是长租房变多了。

上海长租房机构公布数据显示，该机构上半年两个季度房东委托量同比上涨420%与50%。

一位房产中介告诉记者，对于房东来说，把手上的房子委托给机构代为改造和包租运营，可以免去和租客沟通的成本，同时从收房机构那得到稳定、持续的现金收入。在疫情反复的当下，这是房东选择机构出租的一个原因。

从进入市场的房源数量上看，长租房源数量环比上月增长了9%。

增加的房源数量主要来自分散式房源。6月分散式房源的供给数量从上月的不到5000间快速上升至1.6万间，在所有长租房源数量中的占比也突破10%。而在疫情前，分散式房源的占比只有7%左右。

占长租房源大头的集中式公寓数量，则比较稳定，6月供给数量为13.5万间左右，环比仅微增0.8%。

普租回升幅度更快

虽然长租房有所增加，但在整体市场的占比较低，只占到5%，个体房东的普租则占到了整个租房市场67%的比例。长租房的成交量很难与普租相比。

实际上，随着疫情后租房市场积攒已久的供给和需求释放，进入6月，上海的普租市场回升幅度更好。

根据CRIC租售系统的数据统计，6月上海普租市场当月TOP3中介机构的成交量达到10789间，环比5月份上涨了近10倍，也显著高出疫情前的成交量。

从租金价格的涨跌来看，长租房源与普租房源相比也未能体现出优势。

6月，上海个人租赁房源的挂牌租金单价环比上涨了3%，成交租金单价则环比上涨了8%。而6月长租的集中式房源租金单价则环比下降了1.3%，相对年初每平米也跌去4.6元/月。

因此，目前分散式的长租房源供给量增长很快，主要还是受到房东出租意愿的影响。在疫情反复的情况下，相对于慢慢寻找合适的租客，机构包租运营的方式由于收益即时到手、且相对稳定等特点，吸引到不少市场上分散的房源。

不过，长租公寓前期投入大、租客需求不稳定等问题仍然影响着长租市场的发展。

综合目前的供给、需求和价格情况，对于长租房行业来说，现在的市场是否是一个好的发展机遇，仍然难以盖棺定论。