老商品房亟待更换“超龄电梯”，换梯款却众筹不上；物业费已无法支撑小区运营，居民为了物业费调整吵个不休……黄浦区五里桥街道是上海典型的“老社区”，城区建设早、人口集中，居民盼望着小区更新与品质提升，但由此引发了一系列社区治理新矛盾。如何解？

22年前，“三会”制度发端于五里桥街道，通过听证会、协调会和评议会等，实现了“居民的事情，居民说了算”，这一制度在上海各个社区沿用至今。22年来，“三会”制度在五里桥街道传承与创新。近年，依托“三会”制度，五里桥街道全面贯彻“全过程人民民主”，凝聚最大共识、形成最大合力，引导社区各方协商解决社区难事，探索出破解“老社区”治理难题的新路。

众人协商，化解“难上加难”事

位于斜土路上的达新大楼的居民们，今年迎来一件大喜事——两部服役近30年的超龄电梯，换新了。

老房加梯是公认的治理难事；建成多年的居民楼想更换“超龄”电梯，则是难上加难。达新大楼因产权结构复杂，换梯更是曲折。“我们引导业主运用‘三会’制度，解决了这件困扰业主多年的揪心事。”达新居民区党总支书记朱虹说。

相比住宅电梯15年的使用年限，达新大楼的两部老电梯属“严重超龄”。电梯近年故障频发，成了业主安居的“心病”；可因缺少更换资金，业主只能勉强使用。但这两年，老电梯的更换零配件已买不到了。“想修也修不了，电梯到了必须更换的时候！”业委会主任金志勇说。

在居民区党总支推动下，居委会、业委会为达新大楼换梯申请到了黄浦区激励更换超龄电梯的补贴，但在此基础上还需要业主自筹一部分资金。

资金怎么筹？居民区用起了“三会”制度。居委会与业委会一起在业主中进行广泛征询，形成了“更换电梯”的一致意愿，并协商达成了“按照产证面积等确定产权人出资比例”的决定。

换梯“规则”确定下来，但在筹款时遇到了难题：“达新大楼”产权属性复杂，1到3层是企业产权房，没有缴纳过维修基金；4到15层绝大部分是售后公房，业主有维修基金；还有23户属商品房，近30年前曾向当时的开发商缴纳过维修基金，但目前这笔钱无从查找。

解决资金难题，靠的也是“三会”制度。在黄浦区房管局协助下，居委会、业委会找到了1到3层是企业产权房，与对方协商，达成了补缴10多万元维修基金的协议。在居民区党总支引领下，居委会、业委会又召集23户商品房业主召开了多次协调会。居委干部与业委会对23户居民动之以情、晓之以理，请他们从长远考虑，支持电梯更换。在一次次协商中，23户居业主逐渐达成了一致，最终每户出资3000多元作为更换电梯费用。

资金到位后，更换电梯项目正式启动。今年10月，达新大楼第一部电梯已更换完成，并通过安全验收，业主们开心地用上了新电梯；另一部电梯也在12月通过安全验收。

“我们前后召开了十多次协调会、听证会，终于找出了‘最大公约数’，把换梯这件事落到了实处。”朱虹说，第二部电梯正式使用后，我们还会召开评议会，听听业主的使用感受、对后续维护的建议。

党建引领，最大范围凝聚人心

“三会”制度是解决社区难事的好方法，让居民群众在协商民主的实践中学习协商民主；但“三会”制度不是简单的开会，“功夫在诗外”。在实践中，五里桥街道党组织牢牢握紧了一根“红线”——党建引领。“我们的党组织始终起到领导核心作用，将居委会、业委会、物业等‘三驾马车’串联起来，最大范围凝聚人心。”街道党工委书记曹炯说。

建造于1999年的瑞南新苑，曾是上海首批文明小区，但因物业费涨价矛盾，业主一度停缴物业费达200多万元，业主与物业矛盾深厚，业委会陷入瘫痪，小区治理陷入无序，文明小区的荣誉也被取消……

面对小区困局，街道党工委、瑞南居民区党总支认为：要充分调动各方力量进行协商，才能将矛盾化解。

但小区现有矛盾突出，部分业主情绪对立，如果按部就班地召开大会，只会激发矛盾。为凝聚各方力量，居民区党总支与居委会做了大量前期工作。

他们采取了分头走访的方式，连续三个月走访了150多户党员业主、热心业主，听取他们的意见，也争取到他们对改善小区面貌的支持。从走访中发现，业主最为关心的是现有物业的去留以及物业费调整。在居民区党总支引领下，业委会与居委会学习了物业管理的相关法规，调研了周边小区的物业费收取标准。最终，由业委会出具了初步方案：留住原来的物业公司，上调物业费。

这一方案在小区公示后，效果并不理想，许多业主表示反对。在党总支牵头下，居委会、业委会又组织召开了听证会，邀请业主、物业、专家等参加。

300多位业主到场，堪称小区历史上规模最大的听证会。在听证会上，物业公司公示了近年亏损的账目，将物业服务中存在的问题与矛盾告知业主；业委会代表从确保小区品质的角度，对物业费上调进行了解释。由于业委会与居委会的前期酝酿充分，业主们很快认识到小区面临的情况，也在理解中化解了与物业的矛盾。很快，业主们就通过了续聘原有物业公司、补缴拖欠物业费以及物业费上调等三项决议。党总支也争取到了物业公司的支持，物业公司免除了居民部分物业费欠款。

续聘后的物业服务，能否达到业主满意？党建引领下，居委会组织业委会、业主代表、社区民警等组成了评议小组，开展月月评活动，发现问题，督促物业及时整改。

瑞南新苑小区逐步走上正轨，居民生活在小区的荣誉感又回来了。今年9月，在党总支的引领下，瑞南新苑完成了13部老电梯的大修。

五里桥街道的党员干部与居民群众，已习惯在党建引领下协商来解决社区事。近年，五里桥街道既有多层居民楼加梯速度在黄浦区各个街道中数量领先，成功加装26台电梯，今年底预计将完成加梯35台。串起加梯中不同利益主体、完成意愿征询、资金分摊、行政审批、运维保养等治理实践的，正是街道党工委指导或搭建的一个个沟通协调平台，街道形成的党建引领下“民主协商、因地制宜、一梯一策”的老房加梯模式在各个居民区复制。