5月最后一天，千呼万唤的公募基础设施REITs终于开始向普通投资者开放认购。据悉，首日发售行情火爆，一些产品已经触发了配售机制。

那么，这到底是怎样的一款投资产品呢？

这一产品主要通过募集投资者的资金，投向各个领域的基础设施——产业园区、仓储物流、高速公路、绿色环保等，通过这些基础设施项目的管理运营，产生一定的收益回报。打个不恰当的比方，你买了高速公路的REITs产品，就成了千千万万高速公路包租公、包租婆的一员。

此次上市的公募基础设施REITs产品共有9只，其中上交所5只，深交所4只。这批产品的标的中，产业园区有3家，分别是深圳招商蛇口产业园、上海张江光大园、苏州工业园，主要收入来源是租金和管理费用。仓储物流有2家，分别是盐田港和普洛斯，主要收入来源和产业园区类似，也是赚租金和管理费。高速公路有2家，分别是广河高速（广州-河源），杭微高速浙江段（杭州-安徽黄山），主要收入来源是车辆通行费。绿色环保有2家，分别是首创水务和首钢绿能，主要收入来源是赚污水处理、有机物垃圾处理和生物质发电等费用。

看起来，这些项目收益都比较稳。那么反映到投资者购买的产品上，收益率到底怎么样，会不会有风险？

简单来说，公募基础设施REITs的收益主要有两部分。

一是分红。公募基础设施REITs采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，稳定的分红率类似债券的派息。也就是说，买了产品每年都能分到一笔钱。同时，产品标的有一些还具有资产升值收益。类似于买了房子，租金是分红收益，房价上涨是资产升值带来的收益。

二是交易。公募基础设施REITs采取封闭运作，本批产品封闭期最低20年，最长要99年。买了就套牢？不会，这些产品后续可以在交易所上市交易，有点像买卖股票。目前公募基础设施REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后的涨跌幅限制为10%。在上市初期，产品可能存在溢价，而后期可能出现折价，涨涨跌跌间怎么买卖，就看投资者的眼光了。

所以，与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险，中等收益的特征，比较受到机构投资者的偏爱。根据估算，首批产品中，产业园区和仓储物流这样的不动产REITs，2021年和2022年的现金分红率在4%左右，而高速公路和绿色环保这样的特许经营权REITs现金分红率可能在6%-12%之间。

因为预计分红率的不同，每个产品的认购价格也不同，预计分红率高的，认购价格也相应高一些。

作为普通投资者，如果想要买，可以通过场外或场内认购渠道。场外认购，其实就跟平时买基金一样，通过银行、基金等渠道购买。场内认购，就是通过证券账户认购，之后可以直接在二级市场交易。

公开资料显示，张江REIT、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园等5只公募REITs面向公众投资者的认购时间只有5月31日、6月1日两天，而浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务等4只公募REITs认购时间则为5月31日至6月2日三天。

想当包租公、包租婆的投资者，可以考虑起来了。不过，投资要谨慎，千万不要想着炒作新产品“一夜暴富”。