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别指望靠“堵”解决群租难题
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来源:上观新闻 作者:酒鬼 2014-09-24 23:26
摘要:

【会员权限】群租现象背后,折射的是大量外来人口导入产生的居住矛盾,以及非法转租变为经营性质后的管理真空矛盾。但低价租房的需求真实存在,因此应该鼓励企业的创新行为,充分利用市场化的手段,解决外来人口的居住问题。单纯依靠行政手段用榔头解决,群租现象很可能“春风吹又生!”

 

对于群租危害的认识,因为那张感动无数人的两名消防员战士手拉手坠楼的照片,而被定格。多数人对群租的理解是:不安全、扰民。但群租现象背后,折射的是大量外来人口导入后产生的居住矛盾,以及非法转租变为经营性质后的管理真空

 

无数专家们都提出要“疏堵结合”。关于“堵”的方法,自然不用多说。问题是,如何“疏”?

 

制度创新是关键

 

一直以来,政府部门都没有找到真正行之有效的办法。尽管集合了公安、房管、综治办等十余个部门集中整治,但很快又死灰复燃,禁而不止。

 

说到底还是因为居住需求大。公租房、廉租房,只能解决很少一部分人的居住问题,上海外来人口接近千万,大多数人的需求无法得到有效供给。房东在将房屋出租给个人时,无法辨别是否借给了“二房东”。

 

租客因为价格因素往往只能选择合租,矛盾就在这里爆发:二房东一方面提高收购价,另一方面竭尽所能分隔房间,按床铺出租给个人。由于缺乏管理,安全和扰民两大问题,给社会治理带来巨大麻烦。

 

我们不妨想想其它公共服务领域。有个好玩的案例,就是土方车卸点付费的模式,很容易借鉴。一开始,土方车乱倒,只要运出就马上付费,造成大量乱象,马路上经常可见被乱倒的垃圾土方。后来改为到达卸点后计算付费,这一问题随即解决,毕竟谁会跟钱过不去呢?

 

再比如出租车市场,黑车猖獗,一度也成为了公共交通的头疼问题。政府一方面提供公共服务,组建正规出租车公司,统一收费标准,规范服务;另一方面打击黑车,让众多出租车公司在相对公平的环境中竞争,并提供交通服务。

 

因此,制度设计创新实在是太重要了。所以第一是准入门槛,严格把关,第二是用发票管控结果,从政府角度讲可以有效遏制群租。只有这样,才能把用榔头解决问题的比例降低,而改为用纸和笔解决问题。

 

具体来看,呼吁立法禁止个人经营性转租行为。很多“二房东”通常会囤积数十套房产,明显属于经营性质。当然,不以经营为目的的转租,如多人共同合租一套房,这类行为应不在禁止范围之内。

 

在此前提下,所有以经营为目的的转租行为都必须成立公司,登记在案,并且对其经营资质进行审核。其次,房屋出租涉及装修、维护、管理等多个方面,所以对注册资金、管理能力等多方面应有所要求。同时应当要求对房东、租客分别开具营收发票(只要根据发票时间、金额、数量即可判断是否群租),如同坐出租车,如无正规发票消费者可以拒付车费一样,可以拒付房租。只有这样才能让房东、租客双方的利益都得到保障。

 

而现在群租模式下的“二房东”,大多是因为无序乱隔房间,将厨房、卫生间等区域非法改造后出租才能获利。在管理措施到位的情况下,这种一无经营资质,二开不出发票,生存空间全无,无利可图后自然会退出。

 

市场化手段有哪些

 

其实,在群租现象中,得利的主要是“二房东”,利益受损的包括了房东、小区居民和租客。从房东角度看,绝不希望自己的房子被弄得一团糟,小区居民也是类似心理;租客也不会喜欢环境嘈杂脏乱、安全隐患多多的 “蜗居”。有没有更好的解决办法?

 

正是看到了这样的市场需求,北京、上海和成都相继出现了三家规模较大,管理较规范的企业,分别是北京的自如寓、上海的青客、成都的优客。三家公司各有千秋,却有着相同的模式。

 

以上海的模式为例,公司用市场价与房东签约五年,仅仅将客厅独立做成一个房间,其余维持原样,将原来的毛坯房统一装修后分单间出租。因为是合租,所以设置了租客门槛,必须有中专以上学历,必须有稳定工作、固定收入,方符合条件。租客必须使用身份证办理入住,所有房间全部使用密码锁,只有客户本人知道。公共区域每周两次的保洁,包括厨房、卫生间、餐厅等等。所有售后问题,如维修、水电等等,均提供24小时上门服务。另外,电表控制系统能够对用电量做上限报警,只要租客违规用电,超过安全值,即自动跳闸,等等。

 

因为不改变房间结构,所以有效控制了入住人数;又因为有序管理,也避免了很多邻里纠纷,所以为大多数人所接受。应该说,在这样的模式下,房东、租客、企业、政府能够得到四赢的局面。

 

不过,这样的模式,解决的毕竟只是青年白领这一小部分人群的住房需求。从政府角度来看,公租房、廉租房等多种形式仍然应该起主力军作用。不妨换个角度,利用市场现有资源,从老百姓手里将空置房源收集,用于公租房、廉租房等房源的供给,这条路能不能走得通?

 

政府无非是制定规则,将准入门槛定好,将公租房、廉租房的申请者资格审核好,至于房子由谁提供,应该不是最为重要的问题。相反,我个人愚见,市场化解决的成本要远低于拿地盖房,效率也高一些。关键还是在后续的管理上,我们能否跟得上?否则即便是公租房,也难避免成为群租现象的温床。

 

总之,我们应该鼓励在解决外来人口居住市场中的企业创新行为,正确看待并利用市场化的手段解决这一问题,单纯依靠行政手段用榔头解决,群租现象很可能“春风吹又生!”

 

(本文仅代表作者个人观点。本文编辑:李宝花  编辑邮箱:shguancha@sina.com

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