没有“空置的楼宇”，只有“未被连接的人”
励莹（上海市楼宇科技研究会楼宇经济专委会副主任、上海城建职业学院副教授）：上半场改的是楼，下半场育的是人。过去我们投的是物，如电梯、幕墙、机电、装修，这些都是物理资产，投完就折旧。绝大多数楼宇运营方对“运营”的理解，还停留在“安保、保洁、维修、收租”四个动作上。
再往前走一步是“楼宇物业管家”，区分大客户、小客户，楼宇物业管家时不时上门问企业需求，但本质上还是被动响应。
真正的下半场，是运营方必须对产业有新的认识：你得知道这栋楼里装的是什么产业，这个产业正在发生什么变化，企业下一步需要什么。如果不懂产业，招商就是盲目的，招进来的企业就是拼凑的，楼宇就没有灵魂。楼宇更新的下半场，拼的不只是硬件改造，更是运营方对产业的理解深度，运营本身的软实力提升。
城市周刊：您反复提到“楼宇生态”。招商、运营和生态，区别究竟在哪里？
励莹：招商是把企业“装进来”，运营是把企业“服务好”。
楼宇生态是什么？是这个品牌与那个品牌之间，通过产业集群和产业链相关人群的持续互动，不断派生出新的生态、新的产品、新的品牌。它的载体往往很简单，如一场对接会、社群活动，有公共空间让大家自己开会、讨论，自发地催生出新的东西。
这种生态最迷人的地方在于，它对运营的要求非常高，但未必依赖大规模新增硬件投入。不过，生态培育仍需要专业团队、公共空间等，从而形成稳定的运营机制。物是死的，人是活的。只要人的链条在，生态就会自己持续派生。
所以，楼宇生态的核心不是空间，是关系；不是管理，而是连接。楼宇更新到最后，不只是让这栋楼更值钱，更是让楼里这些人更有创造力、更健康、更愿意留下来创造价值。
城市周刊：楼宇运营从“物业管理”走向“生态培育”，给行业哪些启发？
励莹：第一，运营方先破身份。从“收租者”转型为“产业合伙人”，懂产业才能招对商、服好务。
第二，搭建连接载体（平台），培育土壤，促进生态，让企业自己长出新东西。
第三，重构考核标尺，不被短期租金和出租率裹挟。
未来楼宇更新，没有“空置的楼宇”，只有“未被连接的人”；没有“过剩的空间”，只有“未被理解的产业”。
政策脉络
2001年以后，上海商务楼宇发展的头十几年，“类住宅”野蛮生长，直到2017年沪建房管联〔2017〕400号文开始出手整顿。
2021年《上海市城市更新条例》落地，楼宇更新从此进入法治化的存量时代。
2024年《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》提出：到2027年有序推进40—50个商务楼宇更新改造项目。2026年新一轮“上海城市更新三年行动计划”进一步明确：实施不少于90幢商办楼宇更新。
2026年《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》提出：到2030年，推动不少于150栋商办楼宇更新提升。
制度框架搭起来之后，真正缺的是操作手册。2025年沪府办发〔2025〕13号《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》补上了要紧的一块。文件立下了“三不变、十五年”的规矩，即主体不变、产证性质不变、主体结构不变。
直白点说，在符合规划和政策要求的前提下，低效的办公楼宇经过更新，可转型成为科创、酒店、租赁住房、人才公寓、养老托育等业态，最长15年。而500平方米以下、不涉及用途转换的简易装修，符合条件可免办施工许可。
配套也在跟上。沪建规范〔2025〕12号把装修工程拆成结构变动、消防变动、外立面变动、简易装修四类，分类管理。如黄浦区走得较前，2026年初印发全市首个区级功能兼容转换审批办法，把审批切成“申请—派单—初审—复核—联合会审—区政府专题会议认定”的标准工序。
从条例到实施意见再到区级办法，楼宇更新的政策框架和操作路径初步形成。