房屋租金跌了，你感受到了吗？

解放日报•上观新闻记者从上海市房屋租赁指数办公室获悉，今年4月，上海房屋租赁指数又下跌，这已是该指数连续第七个月出现下跌。

房屋租赁指数反映的是上海住宅租金整体水平。记者走访房地产中介门店发现，从去年9月开始，上海住宅租金水平出现持续性回落，租金指数从1938点降低至1904点，迄今已下跌1.8%，相比2016年较高的租金水平，如今市场正向理性回归。

房租下跌成为普遍现象

“今年的房租普遍下降5%-10%左右。”位于虹口区曲阳板块的一位房地产中介告诉记者。“虽然租赁情况整体良好，但是挂牌一个月以上没成交的房源数量增多。”

这与市场机构监测的数据不谋而合。解放日报•上观新闻记者梳理发现，2016年12月，上海房屋租赁指数环比下降0.13%，这是该指数连续增长90个月后首次出现下跌。在2017年1月-3月间，租赁指数最高达到1939点，之后交叉涨跌，在去年9月达到1938点的“小高峰”后一路下行。

位于杨浦区中原板块的一位房地产中介表示，以往3至4月均算旺季，房源抢手，“供不应求”局面频频出现。但今年的交易相对冷清,最多一天仅5至6人上门咨询，和高峰时期一天有10多人上门形成对比。价格也出现明显回落，单套房源普遍降低300至500元。

记者在走访中观察到，由于整体租金趋势下行，市场“置换”现象增多，从郊区“换租”来市中心的租客增加。“租客往往提前2至3个月就去看房，可选择房源较多，房东议价空间降低。”上述中介表示。

为何租金持续下行？

► 住宅销售市场与租赁市场有着密切联系。来自中信建投证券的报告显示，2015年楼市价格上涨时，房东纷纷将房源出售，导致出租房源减少，这也是2015年后上海房租迅速上涨的主要原因。但是2016年一系列调控政策出台后，住宅销售市场日趋“冷静”，房东出现“由售转租”，大幅增加市场租赁房源供给，使供求关系发生变化。

“租金水平下调主要是供给增多导致的现象。”上海师范大学房地产研究中心主任崔光灿表示。“人口流动变化也影响了租赁市场。”

“以浦江世博板块为例，租赁客户以单身上班族群体为主，轨道交通8号线和浦江线是主要交通干线，近期市场需求减少，租金水平下调。”中原地产分析师卢文曦介绍。

►此外，长租公寓的蓬勃发展给市场注入竞争。记者从上海房屋租赁指数办公室了解到，房屋租赁指数从上海2万余个住宅小区内选取样本，根据区域租赁活跃度选择抽样密度，而长租公寓并未统计在内。上海已成为住房租赁企业最密集城市，在政府引导和市场规范下，已涌现一批颇有影响力与规模的租赁企业，选择入住长租公寓的租客增多，给住宅租赁市场带来冲击,也是住宅租金下行的因素之一。房东必须提升房源品质与服务能力，才能与租赁企业竞争。

高端市场租金下滑更明显

记者查询一年来的上海房屋租赁指数发现，在所有租赁细分市场中，高端租赁市场租金下滑最明显。从2017年1月开始至今，除受到节后租赁高峰影响，在2017年3月曾出现小幅上涨，其余时间租金一直呈下跌趋势。

在古北区域工作的租赁经纪人郑栋东看来，如今的高端市场租金已回落至正常水平，未来继续下跌的可能性不大。“租金跌幅较大的板块，多为房龄较久的区域。还包括一些交通配套不齐全区域。”

除此之外，租赁热点正从高端CBD区域向新兴CBD区域转移。郑栋东认为，在虹桥商务区、静安大宁绿地、徐汇龙华等区域，由于商业配套设施逐渐完善，对人才吸引力提升，在成交带动下，租金走势坚挺。相对于陆家嘴等传统地段，这些新兴CBD区域租金便宜不少，受到不少高净值人群关注。