上海的房地产中介市场，从没有像现在这般热闹过。

比如以前鲜有房产中介投广告，而现在，除了铺天盖地的链家广告，中介们还在广播广告里前赴后继，几乎打架，“买房子别拐弯直接找业主”、“佣金只收一个点，为人民服务多一点！”大量投放广告的背后，是惨烈的竞争。链家与德佑2015年3月合并，同年8月更名“上海链家”，如今市场份额已经超过多年老大中原地产。也是在2015年，从零起步的爱屋吉屋一举冲到前三；搜房网、Q  房网等紧随其后，把一众本土老牌中介甩在身后。

火药味还反映在薪水上。爱屋吉屋给经纪人开出高薪，链家则以无责任底薪5000元还击。与此同时，还有佣金的比拼，爱屋吉屋推出“1%佣金”，搜房网旋即推出“0.5%”，紧接着房多多又鼓吹起“零佣金”、“直接找业主”。

都说互联网会冲击实体店，但这个推论在中介行业似乎并不灵验，“城头变幻大王旗”，小的中介倒下去，同一个区域内，三五个链家门店开了出来。

蹊跷的是，尽管所有新兴中介都宣称自己是“互联网时代传统中介模式的变革者”、打击“购房痛点”、改善“用户体验”，但大多数买房者、卖房者却都在抱怨：买卖二手房，越来越令人烦恼了。有网友在个人微信号发布了一篇链家针对谣传的回应公告，结果其下数百条留言几乎一面倒地全是抨击。在微博和各大论坛上，对于中介的投诉也愈加繁多起来。

房地产中介，到底怎么了？

虚假房源之殇

新一轮房产中介的争斗，是从2015年3月链家进入上海开始的。入沪伊始，链家在大街小巷打出的第一波广告，是“真房源”。

这应该算是切中了二手房市场的痛点。虚假房源的问题，伴随着当年的第三方互联网房产平台而来。平台的初衷是让没有能力自建网站的房地产中介企业们有个公开展示、比价的平台；购房者们，也能够最快地筛选出心仪的房源。然而事情很快变味。各个中介企业挂上来的房源，实在太多太杂了。且不论业主本身就会多处挂牌，单说由于第三方平台审核机制的不完善，许多假图片、假价格、乃至根本不存在的房源，都出现在平台上，严重干扰了正常的信息传递。即使平台方建立举报、奖励等机制，但虚假房源还是如割不完的韭菜，不断滋生。

而这其中，又以虚假价格最让人头疼。同一套房子，照片都类似（有的可能是盗图），却出现了数个不同的价格。按照购房者惯常的心理，会挑一个较低的价格去电中介询问。你低我也低，于是房子的价格越挂越低，离业主原本开出的价格越来越远。那么，中介对于购房者打来的电话是怎么应付的？行话叫“转盘”，通常的借口是：“这套房子刚刚卖掉，小区里还有一套类似的，不过业主挂的价格比较高，您要不要看看？”

“我们也不想挂低价格呀，但在那些平台上，价格挂高了，没有人会打电话来的。”某品牌中介的经纪人小L说。
在这一点上，新兴的互联网中介们做得也没有好到哪里去。哪怕是在自己的网站上，有些互联网中介的经纪人仍习惯性地报低价格，并以相似的“转盘”手段解决问题。

被垄断的房源

有心人都留意到，就在这半年，马路上的链家门店，如“蝗虫”般野蛮生长，有的地方多到几乎让人看不懂——一条街上，五百米内，两家链家，算什么意思？

在业内，对这种做法有两种解释，一种说法：两家门店，其中一家一般为链家新近收购的小中介；　另一种表达则比较直接：这个门店，我链家就算赔本，也不能让给其他人。

不同的说法指向同一个根源：把控房源。

是的，这一轮互联网对房地产的改造，某种程度上已经改变了游戏规则。在剔除第三方平台“虚假房源”毒瘤的同时，购房者的习惯也悄悄改变了。

N先生已经是第四次买房了。他说，以前都是在第三方平台看，这次买房，他优先选择链家的APP来找房。“因为链家的房源多呵。”

原本，所有的房产中介都窝在互联网平台上，彼此相对平等，只愁如何“伺候”好互联网平台；再小的中介，也有可能被购房者看到。现在，似乎没机会了。房源少、规模做不起来，谁会来你的网站？

这是拔刀见血、赤裸裸的比拼。比人力、比速度、比资金量，终极的目标，是把更多的房源控制在手里。

这也就不难理解，为何链家以一种近乎疯狂烧钱的姿态，在8个月内开出近千家新门店，在以每月无责任底薪5000元的高薪聘请经纪人的同时，旗下经纪人数量已经超过2万人。

虽然链家的房源多，但它的佣金高也是众所周知的。N先生原本打算在链家觅到合适房源后，去附近小中介问问，兴许会有同样或是类似的房源，佣金也能更便宜，结果，不仅同样的房源小中介没有，连楼层、朝向稍好的房源，小中介那边都付之阙如。于是，大家惊呼“房源被链家垄断了”。

不对等的“签赔”

为争夺房源，年轻的经纪人们使上了浑身解数。链家开出大量门店，在小区附近送伞送油，“收买人心”。很多被访者表示，这半年来中介的骚扰电话明显增加。以至在门口“拦截”看房客、冒充竞争对手打电话抹黑等种种见不得光的手段，也时可见诸网络投诉。

但这一切都比不上链家的“独门绝器”——独家速销签赔。“一旦你去链家那里咨询卖房，他一定会推荐你签速销。”刚刚卖掉一套房子的H先生说。所谓速销，或者称为独家房源、签赔房源，相当于链家与业主的一个对赌协议。业主承诺1-3个月之内在链家独家挂牌，作为回报，链家将把房源置于网站显眼位置。如果业主违约找其他中介代理或“手拉手”成交，要赔给链家相当于佣金的一笔巨款；而链家，在业主同意签约速销后，会给业主一笔一般为1000元至2000元的奖励金。

“有的人是怕麻烦，签独家卖也就算了。但我觉得太不划算了，不能签。”H先生说。他觉得签了“速销”就是被链家“套牢”——损失了房子在别处成交的机会，而且链家的佣金又比别处高出很多。

在各大网站上，都可以看到网友的相似投诉：链家经纪人建议挂速销，称房子可多卖10-20万元；业主贪利，但房子挂出高价后却迟迟不能卖出，反而成了掩护别的平价房出货的“靶子”。对此，链家给出回应是：业主完全有权力更改价格，经纪人也不会为签速销而抬价，并认为此类信息是竞争对手的“恶意诽谤”。

房地产中介行业协会相关负责人则表示，近期关于签赔的投诉明显增加。“签赔本身没问题，关键是应该权利义务对等。比如中介违约只赔几千元，而卖房者违约却一赔就要几万甚至十几万元，这对等吗？”链家对此的回应是：签赔房源并不排斥其他中介来代理，只是经纪人个人的佣金分成会有所不同；经纪人违约的话，赔付金可以高至5万元，全看经纪人与业主如何协商。

“我仔细研读过签赔的合同，应该说如果双方彼此对条款都清楚的话，应该没什么问题。”H先生说，“只是签赔合同厚厚一本，很多人特别是上了年纪的人根本不会仔细去看，经纪人再添油加醋几句，有人可能糊里糊涂就签了，结果追悔莫及。”

佣金到底该收多少？

在怪兽一般的链家面前，其他人并非没有机会，至少，从2014年年底开始放开的房地产佣金费率，直接催生了爱屋吉屋、搜房网、房多多等一批互联网中介。

没错，他们祭出的都是相同的招数：低佣金。

上海标准的佣金收费，是房产交易的上家、下家，各出1%，合计2%。这在房价数十万元至百余万元的年代，显得比较合理，一次交易，佣金在一两万元之间。然而现在房价居高不下，佣金已经是动辄十几、几十万元了。

N先生的房子，最终还是通过链家买的。“佣金只是象征性地减免了我几千元，总共收了十多万元。怎么说呢，虽然跟房价比是小数目；但跟经纪人的劳动付出相比，我觉得太不成比例了。”

N先生的困惑很能代表人们的想法。事实上，过去的中介佣金，会随着市场行情波动。行情不好时，折去50%的情况并不鲜见。如今，在相关政策的放开下，几家互联网中介从制度上把佣金水平打到了“地板上”。你1%，我0.5%，再来一家，干脆不收，只收一笔2999元的服务费（不如叫跑腿费来得直接）。唯有链家，坚持2%的佣金水平绝不松口。

H先生最终选择了佣金0.5%的搜房网来代理交易。“我感觉服务上并没有什么不妥的，本来也就是那些事，其实大家在网上看看都能学会。”

但较低的佣金水平，无法支撑用传统“开门店”方式覆盖更多的房源和客源。几家打着低佣金旗号的中介企业，都没有自己的门店。爱屋吉屋的“门店”都在写字楼内，平素联系通过网络，到了洽谈签约，才进写字楼里见面。

然而，没有门店的互联网中介，在房源上始终吃亏。拼命寻求房源，也是这类企业的工作核心。二手房买卖公益平台“互助卖房”的负责人表示，自己多次接到粉丝的投诉，说上述公司的经纪人，采取种种骚扰形式，要求代理其房源。

如此，围绕着“争夺房源”这一核心，上海的房地产中介市场形成了一个奇怪的局面。链家以高佣金、高收费，维持着一个高成本、高投入的模式；　其他新兴企业则试图用低成本、低投入的做法，来实现低佣金、低收费的可能。一片“狼性”混战中，原本该是企业最关切的“用户体验”问题，却有意无意地被遗忘了。

【记者快评】 监管太弱 门槛太低

赵翰露

用一位业内人士的话来说，中介问题，全都是老问题。

今日看来新鲜的争夺房源、电话骚扰、虚假信息、竞相压价，在房地产中介行业发展史上都以不同的形式出现过。至多是以穿着各种新技术的外衣出现，换汤不换药。

但似乎一直也没有好的解决办法。事实上，在房地产中介领域，监管部门显得十分弱势。一位不愿透露身份的业内人士甚至表示，目前这个行业的确很乱，但要管的话，“还是得靠企业自觉”。

事实上，链家、爱屋吉屋们，一直以“行业颠覆者”形象出现，宣称要推动行业秩序变革。比如，链家自建网站是为了抵抗虚假信息、抬高经纪人收入是为了提高从业者素质；爱屋吉屋降低佣金，也是认为现行的佣金价格不合理。

然而，半年多以来，与链家、爱屋吉屋越来越高的市场占有率共生的却是非议、不信任。

问题到底出在哪里？

监管缺位是一方面。正如上文所述，目前，政府部门对房地产中介的监管甚少，几乎是靠行业协会和大型企业“自律”。

比监管制度更松的是准入门槛，几乎已经达到“形同虚设”的地步。在美国、澳大利亚，房地产经纪人是非常专业的行业，有严格的考试制度，从业者也大多是中等阶层的白领，可以终身从事这份职业。而在国内，挂着“经纪人”名号的业务员们缺少专业的学历教育，没有相关资格认证，许多人只是把卖房当做磨炼销售技能的一个过渡。严格来讲，他们至多算业务员；通常一家门店里，只有两三个人拥有经纪人证书，也只在最后签约时“使用”一下。去年底，国务院还取消了房地产经纪人职业资格认证，行业门槛进一步降低。

然而，伴随低门槛的并不是相应的低收益。如今，房价攀升、佣金高挂，行业的获利空间比之前更大。高收益行业对应较低的从业门槛，可以用钱来打“人海战术”，一个专业的行业就变成了劳动密集型工种，较低的从业者素质导致乱象横生。

此外，中国房产中介与国外还有一项很大的不同，即买卖合一。在一些国家，买方经纪人和卖方经纪人是严格分开的，买方经纪人为购房者争取最优惠的价格，卖方经纪人则帮助业主争取利益。我国房地产经纪行业发展之初，也有“买卖方”的雏形，即在同一中介企业中分为“销售组”和“房源组”。但这些年来，这一分隔已被打破，同一业务员一手牵上家，一手拉下家，很容易玩“猫腻”。

准入门槛低、规范不完善、政府缺监管，种种不健康的行业特征，对应的却是畸高的收益。所谓“开张吃三年”，一名刚刚入行的业务员，也许可以凭“努力”，在短期内获得数倍于其他行业的收入，谁不羡慕、谁不拼命？然而，俗语中还有个“三年不开张”的前提，“人海战术”下，对普通业务员来说，成交赚大钱，与其说是“努力”，不如说是“运气”。凭“运气”行事的行业，岂能不乱？

就在最近，又一家行业巨头宣布杀入房地产中介市场，易居中国将为中小经纪门店搭建服务平台，帮助其运营更规范、交易更安全。听起来，事情也许会向好的方向发展。

2016，真会是房地产中介转型升级之年吗？

（本文转载自今日《解放日报》。编辑邮箱：shguancha@sina.com）