“单独二孩”对上海楼市影响不大

我国从2011年起陆续开始调整人口政策。先是实行了“双独二孩”政策，允许双方均为独生子女的夫妻可以生育二孩。2013年11月，二孩政策进一步放开，“单独二孩”开始实施。上海从2014年3月开始放开“单独二孩”政策。

据上海市卫生计生委统计，从2014年3月1日至2015年9月30日，全市共批准单独夫妻再生育申请2.98万例（平均每年2万例左右），其中近1.5万例已生育（平均每年1万例左右），约占一半。申请对象主要以“80”后为主，约占总量的74%，“70”后群体约占25%，“90”后群体约占1%。

另据上海市卫生计生委去年2月份公布数据，上海有37万户家庭符合“单独二孩”政策条件，按照上述申请数量和剩余数量，每年申请例数占到符合“单独二孩”的5.4%，远远低于全国9%的二胎申请率；每年生育例数占到符合“单独二孩”的2.7%，实际生育比例并不高。究其原因，无非就是养育二孩成本过高、家庭压力较大、工作较忙碌等。

那么，“单独二孩”实施后上海楼市表现如何？数据显示，2015年1-9月商品住宅累计成交面积约1010.99万平米，同比上涨63.55%；商品住宅销售价格31337元/平米，同比上涨18.20%。但是，这涨幅恐怕与“单独二孩”政策关联不大。

因为按照每年1万例的实际生育家庭数量计算，每年新增人口1万人，对于全市需求面积需求只有30万平方米（按照上海市人均30平方米的居住面积计算）；即使按照申请的2万例计算，全市新增居住面积需求也只有60万平方米。按照2010-2014年上海商品住宅市场（一手房）平均成交面积981.8万平方米来计算，上述30万平方米、60万平方米占到新房成交面积的3.06%、6.12%，比例并不算太高。

何况，二孩家庭这一群体极有可能在二手房市场“以小换大”进行改善型置换，因此，对于整体楼市来讲影响并不大。

“全面二孩”后楼市有何变化

“全面二孩”之后，上海楼市会有什么变化呢？

让我们来个纯理论上的计算。一般来说，“全面二孩”的人口主要来源于当前年龄段为30-40岁之间的人，而30-40岁年龄段基本为1975-1984年间出生的人。上海市统计局数据显示，上海对应年份为1975-1984年出生的户籍总人数为148.6万人，假设这些人全都结婚，符合“全面二孩”生育条件的有74.3万例。按照4%的实际生育率计算（略高于“单独二孩”的2.7%），平均每年生育二孩应为2.972万人。

2.972万人，以上海市人均30平方米的居住面积计算，对于全市新增需求面积为89.16万平方米。2010-2014年近5年上海商品住宅市场（一手房）平均成交面积981.8万平方米，因此上述89.16万平方米占到新房成交面积的9.08%。

从成交套数来看，假设每年2.972万个生育家庭全部要换大房子，全年改善性住宅成交应为2.972万套。这个数字算大吗？

目前，上海新房平均成交10万套左右/年，二手房平均成交20万套左右/年，累计成交30万套左右/年，2.972万套占到全年成交套数的9.91%。

这个数字看起来似乎有些规模，但是2.972万这个数字只是最大限度上的假设，在实际中究竟有多少符合条件的家庭愿意生二孩？又有多少二孩家庭愿意换大房子？

“全面二孩”影响楼市需求结构

全面实施二孩政策后，生二孩的家庭将考虑改善家庭住房。

数据显示，2010年-2015年9月 上海商品住宅（除保障房外）成交改善型住宅成交面积占比由2010年的10.3%提高到今年1-9月的20.6%，有明显的提升。“全面二孩”实施后，理论上来讲，改善型住宅需求面积还会继续增加。我们预测未来改善型住宅成交面积占比会更高，未来五年内甚至可能会达到25-30%。这种成交结构上的变化并没有对楼市供求关系产生太大影响，因此也不会带动房价全面快速上涨。

(注：本文仅代表作者个人观点。本文编辑：陈抒怡 编辑邮箱 shguancha@sina.com)