静安区北部的延平小区是个典型的袖珍小区，由于楼盘小，多年来与其他小区合用一处物业管理，但物业管理状况一直不太理想。今年7月，在共和新路街道党工委与居民区党总支支持下，小区业主尝试物业自管。记者采访了解到，在过去四个多月里，小区环境面貌有了很大变化，居民参与社区治理热情也非常高。不过，这样的业主自管物业并不容易，街道更希望以此发挥“鲇鱼效应”，刺激物业公司提高服务质量。

顺应民意，小区实行物业自管

今年3月，延平小区召开了一次业主大会，内容是“物业管理以后怎么办”。

原来，老公房小区——延平小区是上海典型的袖珍小区，总户数只有500户左右，房子多是一层四户，平均每户40多平方米。因为规模太小导致物业服务的投入产出比太低，市场化的物业企业都不乐意管理这样的社区。所以，多年来，延平小区与隔壁的商品房小区锦灏佳园共同使用一处物业公司。但由于延平小区的物业公司不在小区办公，遇到急事远水救不了近火。7年前，小区实施了“物业管理与自治管理并行的管理体系”：日常房屋维护由物业公司负责，收取小区业主每月每平方米0.18元的管理费；保洁和保安由小区业主自行聘用，费用主要靠小区停车费和每月每户2块钱的保洁费支付。

今年年初，延平小区通过静安区的“美丽家园”建设而旧貌换新颜，小区硬环境为之一变。居民区党总支、居委会、业委会萌生了改善小区软环境的想法。居民区党总支书记冯亦怀说，大家商议后认为，想要改善小区的物业管理水平有两种途径，要么整体交付物业公司管理，走专业化路线，要么放弃物业企业、彻底自治。

采用前一种方案，物业公司估算，需要把物业费提高到每平方米0.8元；采用后一种方案，业委会与居委会估算，每平方米0.5元的物业费标准应该可以支撑自治管理，但是居民区要成立专门的团队，业委会得事事亲力亲为。

到底采用哪种方式，决定权交到居民手上。在业主大会上，超过三分之二的业主选择了后一种方案。

在大会表决同意物业自管方案，相关流程陆续推进。业委会换届改选顺利完成，新一届业委会成员从3人增加到了5人；为了加强自治管理，5人之外还额外配套了两名志愿者身份的顾问。就这样，今年6月26日，延平小区自治家园揭牌仪式举行，7月1日小区正式启动全面的自治管理。

居民同心，为自管提供多重保障

物业自管不是条轻松的路。近年来，上海有不少像延平小区这样的小区被动或主动地选择自治管理，单要凭居民区一己之力承担专业化的物业服务工作，不少自管小区都深感负担。

冯亦怀与业委会成员还是心里有底的。“一方面，小区已经有连续多年的‘半自管’经验，对于保安保洁、停车管理等事务并不陌生；另一方面，小区居民比较心齐，为自治管理提供了精神和人力上的支撑；此外，街道和房管办都对自管表示了全力支持。”冯亦怀说。此外，小区新的业委会5人团队中有3名党员，党员将在社区治理中发挥先锋模范作用。

物业自管任务都是由热心的居民志愿者完成，每个人都尽职尽责。冯亦怀说，小区的自治管理由5名业委会成员和2名顾问作为日常管理人员，一周七天，七人轮班执勤；小区按照四名保安、两名保洁、一名修理工、一名综合管理员的配置聘用服务人员。

目前支付服务人员津贴的费用主要来自两个渠道：业主缴纳的物业费以及小区停车管理费等公共收益。自管团队还想尽办法降低成本：比如，聘用了三名兼职修理工，按件计费，几个月试行下来，每月维修费用不到2000元，而如果雇佣专职修理工，按照市场价格至少每月4500元。

如今，走进延平小区，只见路面停车整齐、小区绿化养护到位，居民反映房屋维修可以非常及时地获得响应。居民对物业管理的心态也发生变化，原来不少居民由于物业管理不到位，年年被催着缴纳物业费，现在主动缴纳物业费的居民变多了，不久前有两户居民主动找到自管团队，要提前缴纳2018年全年的物业费。

熟人社区，是成功自管的基础

延平小区业主的物业自管试行至今还比较顺利，但并非所有袖珍社区都适用于这一方式。记者观察下来，觉得延平小区本身存在浓厚的“熟人社区”基因，是这个小区能实现物业自管的最主要原因。

延平小区是上世纪80年代建成的老公房小区，大部分居民都是居住于此30多年的老邻居，邻里情非常浓厚。据了解，这个小区有个上百人的治安巡逻队、有帮老助老的服务队、有清洁家园的服务队、有能工巧匠的匠工队等多支为民服务队伍。这些热心居民志愿者无论高温酷暑，还是寒冬腊月，每天定人定时对小区的整洁、安保、护绿进行检查整治。他们都是自治家园的热心人，更是小区开展自治管理的重要保障。

但是记者也发现，即便走上物业自管道路，还有一些制度性障碍没有全部解决。如，延平小区自管团队就遇到了“身份模糊”问题，自管团队不是企业也不是民间组织，无法给居民开具正规的物业管理费发票等等。

共和新路街道党工委书记厉蕾说，小区自治管理以来，遇到了一些实际操作过程中的问题，但是在居民区党总支的引领下，小区自治家园管理组和自治志愿者队伍一起不断破解难题，一路摸索着向前推进。目前小区管理有序、居民反响良好，不仅破解了老小区的物业难题，还营造了一个全民参与、互相关爱的有温度的社区。对辖区内所有的物业公司而言，延平小区的自治管理成了一条“鲶鱼”，刺激物业公司提高他们的服务质量。“作为街道，我们要推广的不是这个模式本身，而是小区在面对问题时，既有解决问题的勇气与担当，又有因地制宜解决问题的智慧与办法。”