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万达融创两位大佬牵手背后的玄机
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来源:上观新闻 作者:张杨 2017-07-10 17:55
摘要:此举也将大幅降低万达商业的负债率,无疑也将降低万达集团整体的金融风险。

 

7月10日上午,万达商业、融创中国联合发布公告,融创房地产集团以295.75亿元收购13个万达文旅城的项目股权,并承担项目的现有全部贷款,同时以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店,交易总额达到631.7亿元。

 

双方同时表示交割后文旅项目维持“四个不变”,一是品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;二是规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;三是项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;四是运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

 

王健林和孙宏斌两位大佬的牵手,背后暗藏着怎样的玄机?

 

【轻资产的决心】

 

一种观点认为,此举乃是万达集团“轻资产”转型战略的重要一步。此前,万达已经在不同场合强调了其“轻资产”的决心。今年1月14日的万达年会上,王健林不仅披露万达集团在过去的一年大胆调减600亿元地产收入目标,还自曝在2020年以后原则上不会再搞重资产,全部为轻资产。

 

何谓“轻资产”?以万达广场为例,过去万达城市综合体模式中商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成,通过房地产销售收入现金流来投资万达广场,被称为重资产模式。而“轻资产”的万达广场模式,即万达广场由合作机构专项基金投资,万达负责设计、建设、招商、运营,使用万达广场品牌、信息管理系统、电子商务系统。这种投资项目资产全归投资方,所获得的租金净收益,万达与投资方按一定比例分成。万达的轻资产模式没有任何房地产销售,彻底去房地产化,成为一种准金融投资行为。

 

根据日前发布的万达集团2017上半年年报显示,2017年上半年新发展项目28个,万达广场26个,万达城2个。万达广场全部为轻资产项目,其中投资类轻资产项目14个,合作类轻资产项目12个。

 

所以,我们可以把此番交易理解为,万达把交易涉及的文旅和酒店项目的资产和负债转移到融创身上,万达只负责品牌和运营管理,这不正是“轻资产”的体现吗?当然,近期乐视的风波,以及万达相关股债暴跌,可能也给王首富提了个醒,毕竟此举也将大幅降低万达商业的负债率,无疑也将降低万达集团整体的金融风险。

 

【一切为了IPO】

 

另一种观点认为,万达此举还是为了IPO助力。

 

万达商业曾在港股上市,但由于王健林认为其价值在港股被低估,所以2016年从香港联交所摘牌完成私有化,此时距离其完成在港上市仅过去一年半。不久,万达商业便出现在了A股IPO排队名单中。招股书显示,万达商业计划发行不超过2.5亿股新股,拟募资金120亿元,募集资金将用于南京仙林万达茂项目和济南、合肥、成都以及徐州四个城市的万达广场项目。但回归计划并不顺利,直到目前,万达商业始终处于IPO排队状态中,审核状态为“已反馈”。

 

有消息称,A股虽然IPO提速,但是地产类的项目普遍停滞不前。而去掉万达商业“房地产属性”、实现真正“轻资产”,可能会有利于万达商业IPO的加速。

 

值得一提的是,根据当年《万达商业私有化募资推介书》的协议,如果退市满2年或2018年8月31日前未能实现在境内主板市场上市的目标,万达集团以每年12%的单利向A类(境外)投资人回购全部股权,以每年10%的单利向B类(境内)投资人回购全部股权。也就是说,一旦万达商业未按既定时间IPO,王健林就要掏出一大笔钱了。

 

这也许也表明,万达等不起了。

 

【买买买的土豪】

 

不可否认的是,此次交易的收购方融创,也让人感叹其“买买买”的土豪行径。

 

仅在2017年,融创就以26亿元入股链家,用150亿元驰援乐视,大约半年时间,在收购方面的计划支出近千亿元。如此大规模的支出,高频率的并购,也让资本市场担忧其负债高企,何以支撑如此庞大的收购盘子?

 

但融创公开表达了强烈的信心:我们有钱!据孙宏斌则透露,交易涉及资金完全来自融创自有资金,截止2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金。融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元,全年销售额将超过3000亿元。

 

究其接盘原因,有市场人士指出,融创虽然在住宅市场表现不错,但商业地产没有什么经验,此次与万达合作,即获得土地储备,又提升商业经验,何乐而不为?

 

值得注意的是,在双方公告的最后,双方同意在电影多个领域全面战略合作,这句话无疑包含了大量的信息。毕竟,孙宏斌投资的乐视拥有新兴的乐视影业,虽然乐视现在焦头烂额,但万达旗下A股上市公司万达电影是中国最大的院线,如果孙宏斌让乐视与万达深度合作,那么双方的未来就有很大的想象空间了。毕竟,乐视很有可能要姓孙了。

 


题图来源:视觉中国 图片编辑:朱瓅

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