房企转型调查之万科上海样本：从供给住房到供给服务

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来源：上观新闻作者：张奕 2017-05-24 15:40

摘要：如果深入研究当前我国消费升级、产业升级需求和住房供给、公共服务痛点，会发现供给侧结构性改革落在房地产领域的任务，远非去库存那么单一。

2017，供给侧结构性改革深化之年。

万科，这家25年前就进入上海的龙头房企，越来越体会到“供给”二字的深意。

“如果深入研究当前我国消费升级、产业升级需求和住房供给、公共服务痛点，会发现供给侧结构性改革落在房地产领域的任务，远非去库存那么单一。”万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海认为。

摆脱购地卖房的传统路径依赖和房地产市场周期性规律，如何寻求从单一住宅开发商向城市配套服务商转型？如何实现从供给住房到供给服务，从引领居住产品需求到引领消费升级需求？万科在上海的实践或具备房企转型的样本意义。

在七宝：从造房子到造生态

闵行区七宝镇党委书记严俊记得，1992年时的七宝镇，还是上海中心城区地图上找不到的郊区小镇，常住人口只有2万多，没有大型的住宅小区、百货商店。而目前，七宝镇人口已近30万，城市化率高达93%。

七宝的发展，是上海城市发展的一个缩影。万科在七宝的25年，也讲述了一个房企在城市从建设到服务的故事。

上海万科1992年起在七宝地区开发城市花园项目，20年来，累计在七宝建造了约70万平方米住宅。“以万科为代表的40多家房地产公司，先后开发建设了大量高品质的住宅，推动了七宝地区的城市化进程。”严俊说。

上世纪末启动的住房制度改革，开启了房地产业的黄金时代。随着上海城市化率以及第三产业比重不断提高，城市发展逐渐由规模扩张型增长，向提升城市功能内涵转变。

“未来房地产市场面临的不再是需求不足的问题，而是需求改变了，相应的产品、质量和服务能不能同步跟上的问题。”张海表示，以前房子卖完，房地产商和“客户”的关系也就基本终结了，但服务经济条件下，需要进一步分析城市人群构成及其多元需求，研究从供给侧出发，如何提供适配产品，以不断提升城市的居住形态、文化形态和生活方式。

2013年，万科集团总裁郁亮提出，万科将从专注住宅开发转型为城市配套服务商。“热带雨林”是万科“城市配套服务商”定位在上海区域的系统化、个性化表达。

在万科看来，热带雨林是世界上生命力最强的生态系统，它有几个特点：第一、物种复杂多样，彼此间生物链紧密关联，互相依赖、互相循环；第二，自然形成，不设定生长方向，适用于新物种意外发生和进化；第三，此消彼长，对抗力、稳定力强，对外界变化可实现自我调节。

万科在七宝镇的实践，不仅是其内部构建生态系统的过程，也顺应了上海城市生态打造的需要。图为七宝万科广场。

万科在传统的住宅业务之外，又拓展了产业、商业等业务模块，构建了产品建造营销服务平台以及金融资管和城市更新板块，所有板块相互关联，形成一张“热带雨林体系全景图”。“我们旨在建设一个如‘热带雨林’般的生态系统，核心是包容创新和协同发展。”张海说。

以七宝镇为例，20多年间，万科除了相继建设多个住宅小区，还建成了万科双语学校、社区嵌入式养老机构智汇坊、SOHO型办公楼项目七宝国际、大型购物中心七宝万科广场等，形成了一个微缩版的“万科集”。

“万科在七宝镇的实践，不仅是其内部构建生态系统的过程，也顺应了上海城市生态打造的需要，根据城市产业多元化、人口结构变化的要求，重构产业生态、社会生态和房地产生态。”上海社会科学院国经中心上海分中心副秘书长陈建勋评述道。

在镇坪路：跨界合作服务养老

上海内环线内镇坪路地铁站附近一幢曾经乏人问津的办公楼，最近引起了不少老年家庭的关注。很快，一个由上海地产集团、上海万科、上海中医药大学三方合作的医养照护机构“望年荟”将投入试运营。老年家庭感兴趣的是，这里“拎包入住”，提供菜单式专业照护服务；交通便利，小辈探视方便；大楼1-4层，便是岳阳医院门诊部，就医近在咫尺。

上海户籍人口中，60岁及以上老年人口占比已达31.6％。庞大的老年人居住、养老需求为城市精细化管理提出了新的要求。

地产界一度风靡“养老地产”概念，但其实质，还是盖房卖楼，不能很好跟进老年人的养护、医疗。市场的信号越来越强烈：要更好满足老年群体的多元需求，供给侧的跨界合作势在必行。

上海地产集团、上海万科、上海中医药大学就是因为这样的共识而坐在了一起。三方各自有土地、物业、资本、医疗、管理等优势资源，但又分属国有企业、民营企业和事业单位不同的性质，跨界合作的前提是寻求更为有效的机制创新。

上海申养投资管理股份有限公司便是上海地产集团、上海万科、上海中医药大学以股权投资形式，外加经营团队持股所组建的混合所有制企业，将地产集团旗下一处效益低下的办公楼盘活，改建成了“望年荟”项目。

“望年荟”的公共活动空间

“目前上海申养的管理团队，大部分是80后、90后，充满干劲和活力。”据上海申养副总经理刘珂介绍，除了定位为照护机构的“望年荟”系列，上海申养还推出了定位为长者公寓的“澜悦”系列、社区为老服务中心的“智汇坊”系列和康复护理院的申养康复系列，预计今年内，将有10家不同类型的养老机构开业。

上海的轨道交通，在短短20多年间，实现了运营里程世界第一，客流量世界第二的飞跃。

在万科上海区域的“热带雨林”生态系统中，对TOD（地铁上盖综合体）也有所尝试。位于青浦徐泾的轨道交通17号线徐盈路地铁站，是一个地铁车辆的停车场所在地。上海万科和上海申通集团合作，对地块进行二次开发。

“相当于把停放、检修、养护地铁车辆的停车场变成了一个大厂房，盖上5万平方米的屋顶，然后在屋顶上面继续开发其他形态的产品，包括商业、办公、住宅。”上海万科“天空之城”项目负责人介绍，除了探索节约集约利用土地资源，这也是公共基础设施领域一个微型的PPP（政府和社会资本合作）项目。停车场80%的建设资金由上海万科承担，今后通过可售物业的销售，将一部分资金回笼，用于地铁市政工程的建设。

在临汾街道：参与城市更新

上海在上报国务院审批的《上海市城市总体规划（2016—2040）》中提出了建设成为卓越的全球城市的新目标，令有志于转型的开发商们关注。

“未来，开发商应该积极投身城市更新，激发城市新能量。”张海认为，城市更新项目多具有体量小、碎片化、限制多等特征，对改造方案多样性、灵活性和定制化提出较高的要求。要充分考虑上海新一轮总体规划提出的“以15分钟社区生活圈作为营造社区生活的基本单元，在居民步行可达范围内，配备生活所需的基本服务功能与公共活动空间，形成安全、友好、舒适的社会基本生活平台”。

去年，上海万科与上海生物制品研究所签署了延安西路1262号地块的整体租赁合约，获得其在上海的首个主城区城市更新项目。该地块内包括两栋历史保护建筑——1930年建成的孙科别墅和1924年建成的美国哥伦比亚乡村总会。万科计划在实施历史建筑修缮的同时，将其打造成一个周边城市居民步行即可到达的功能复合的开放式活力社区，包含文创、办公、餐饮、时尚等更为丰富的业态。

随着城市的发展，上海老旧小区的改造及物业治理问题，也成为社会综合治理的新课题。上海万科用自己的专业能力协助政府对老旧小区实行更新改造，并为其提供优质的物业服务，让老旧社区居民也能享受与时代同步的生活品质。万科将其视作为“企业公民”应该努力的方向。

阳曲小区是静安区临汾路街道辖区内一处有着30年房龄的老公房小区。作为静安区“美丽家园”试点项目，静安区政府邀请万科一同进行该小区的升级改造。万科物业重构了针对老旧小区的物业管理服务体系，接管阳曲小区后，得到了居民的赞许，静安区也开始推广万科的物业管理经验。