“曾有一个老阿姨向我们投诉说，眼前素色淡雅的老旧建筑的弄堂外墙面上，突然出现了一块很大面积的‘尿布’，怎么回事？”“在一般商品房小区，有人乱停车，保安管得理直气壮；在瑞金街道一些老公房小区，保安反被人问‘你凭什么管’？”

今天下午，在瑞金二路街道主办的“声动瑞金·南昌路”舞台式故事分享会上，7位来自社区不同领域的演讲者，从各自角度讲述了在环复南昌路东段精细化管理示范区建设中的亲历故事，共同呈现了一个可复制推广，集“自治、共治、法治、德治”为一体的社区治理案例。记者选取了其中两个故事。

老建筑简单修好不漏水就可以了吗？

瑞金二路街道具有深厚的历史人文底蕴，住着“72家房客”的历史老建筑特别多。卢湾公房公司负责对街道辖区内的老公房进行修缮与保护，副总经理陆忠明是工作了30多年的老法师。

他一上台，讲起一个故事：曾有一位老阿姨向他们投诉说，眼前素色淡雅的老旧建筑的弄堂外墙面上突然出现了一块很大面积的“尿布”。他们到现场一看。“不得了，还真是这样。”原来有户居民家外墙漏水，修缮师傅很认真地去修补。他从外墙表面一层一层地剥下去，剥到砖体墙体的基层，然后再一层一层的补上去，最外面用黑色的防水涂料厚厚地刷了一层。修缮效果非常好，不漏水了。家里漏水的居民没意见了，觉得很好。但其他居民走过看到，却不满意了。

“现在想来，我们当时的修缮观念、保护观念、功能的理念等等方面，包括建筑材料的提供，都还没跟上。” 陆忠明说，现在我们对历史住宅修缮保护理念日趋成熟，我们要实现三个目标：一是修旧如故；二是整体风貌的和谐；三是老百姓满意。

同时实现这三个目标，难度很高，陆忠明与团队一直在摸索。先看保护修缮，他说，第一步就是考证。我们的专家团队从资料库、到市相关部门寻找当年建筑外观的档案材料、实地调研以及听取相关专家意见，还原当时的建筑情况。

细节之处见功夫。“一块墙砖，现在看着是粉刷的；但最早可能是清水墙，我们要还原出来。说到清水墙，有很多种，有元宝缝、青砖缝、平缝、斜缝等。”好多建筑的原始资料已经缺失，或者只有一些比较模糊的历史照片。为了克服这些难题，他们在修缮中不断尝试，出墙砖“小样”、找专家评审，一点点确认原来的样子。在南昌路100路项目，他们做出的砖墙小样有6个，请专家现场评审，最终得出了原样为平缝清水砖墙这一结论。

在建筑本体修缮的同时，不能忘记风貌保护的协调和老百姓满意度的提升。陆忠明记得，刚进某条弄堂时，碰到居民，他们不是笑脸欢迎，而是直接对他说“进来干啥？修房子？不要修。我们要动迁。”

“保护建筑是不可能拆的，老百姓的安居也要保证，所以风貌要协调，老百姓的获得感也得提升。”如何提升？陆忠明他们将居民获得感满意度提升作为切入点。

如对公共厨房修缮整治，一定要取得居民的理解，组织居民商量好，然后把居民的公共厨房按照家庭装修的标准来修缮。虽然面积不能像一家一户的厨房那种标准，但是可以达到类似的效果：吊顶、地砖、墙砖、橱柜、大理石台面等都是标准化的，还有消防喷淋、LED等设施。陆忠明说，很多时候，施工队把厨房装修好了，老百姓马上把自己原来的老旧灶具扔了，换成全新的。“这说明老百姓认可了我们的这项工作。”

不光是房子内部公共灶间的修缮和整治，陆忠明和团队还要考虑到外部环境。“一般走到老弄堂，墙体上空调外机、污水管道、雨水管道、空调、滴水管，还有蜘蛛网一样的线，都是密密麻麻黑色污染，怎么解决这个情况，能达到整个社区环境的统一和谐？ ”

陆忠明和团队摸索出经验：第一，实施架空线落地，“把蜘蛛网收起来，眼前就清爽了很多”。第二，因为墙体上的管道遮挡了墙体本体的装饰线条，也有相应的安全隐患。他们一方面把这些管道能减少的减少，能规整的规整；另一方面运用各种手法，如找到与墙漆吻合的涂料，让它在能满足使用的前提下有所隐藏。第三，他们把空调外机罩位置上下基本对齐，视觉感马上就好很多。 

什么车辆可进小区停车？不同业主利益如何兼顾

在商品房小区里，如果出现车辆乱停放问题，小区保安可以理直气壮地按照停车管理的规则来进行处理。但是，上海有一类特殊的小区——公有房屋小区。碰到此类问题就比较麻烦。

公有房屋属于国家，公房内的居民不像一般商品房小区有业主大会和业委会，他们和房子只是租住的关系；而公房公司作为国家的代理机构，对于公共区域的具体使用并没有管理规范；街道在其中虽然能做一些协调工作，但是在具体的执行上也不具有法律上的行政权力，所以在公房的社区内发生的停车乱象、楼道堆物、安全隐患、垃圾分类等问题，经常出现矛盾；但是很难有好的解决办法。

今年，瑞金二路街道与公房公司——永业集团在全市率先发起成立自治家园。所谓自治家园，就是永业集团让渡一部分物业监管权力给居民自治家园，然后引导他们用协商的方式来形成具有法律效率的规章制度，从而管理小区的公共事务。华芝萃就是瑞金街道公房小区自治家园执委会主任。

自治家园的管理形式，在上海是一次首创。华芝萃说，刚开始宣传时，有的居民不理解。“他们说，不是有居委吗，为啥还要成立自治家园？”为此，居委邀请平时比较热心公共事务的居民召开了好几次的听证会、座谈会，不厌其烦地向居民解释：自治家园相当于商品房的业委会，决策出来的章程是具有法律效力的，能够帮助大家更好地解决社区环境问题。

居民被说动了。为确保自治家园模式的合法性和具备可操作性，筹备期间有专业的律师团队全程提供法律指导，经过十多次的讨论和修改。然后经过全体居民的表决，通过了章程、议事规则；又在居委的协助下，通过透明的候选、投票等流程，最终成立了国泰公寓自治家园和福园小区自治家园，并组成了各自的执委会。

国泰公寓地处的淮海中路商业街，停车位非常紧张，但在狭小的弄堂里经常塞满20多辆车，弄堂里的居民出行不方便。居委会曾牵头制定了停车规则，但在实际执行过程中发现还是缺乏约束力。国泰公寓自治家园成立后，先要解决居民最关心的停车问题，首先把制定出《停车管理公约》作为第一个自治项目。

国泰公寓执委会有五名委员，其中一名是商户的代表，三名是居民的代表，还有一个是华芝萃，作为卢湾公房公司的代表。制定《停车管理公约》有成熟的法律体系作为根据，如《上海市房屋租赁条例》、《上海市住宅管理区域机动车停放管理暂行规定》相关规定；制定过程也有自治家园的《章程》、《议事规则》的相关程序为基础，同时居委街道、物业和律师也提供支持，但是执委会还是经过了多次讨论，数次易稿，因为牵涉到自身的利益，所以争论往往很激烈。

华芝萃记得，在第一讨论“什么性质的车辆可以停放小区”时，执委会委员有不同观点。有的认为：“小区主要是居民住宅，周边商户的车辆不应停放小区。”代表商户的委员反驳：“商户也是自治家园中的非居住公有房屋的承租户，不能剥夺我们在自治家园中的合法权益呀！”大家后来冷静下来仔细分析，如果不让商户的车辆正常停放，那对于周边的营商环境肯定会带来一定的影响。“营商环境意味着更成熟的周边环境，低价的上涨，商业投资的吸引力等等因素，如果营商环境变差了，肯定也会影响周边的发展，对于居住在附近的居民来说也是不利的。”

经过反反复复的多次协商，《停车管理公约》出炉，在议事大会上高票通过。目前，《停车管理公约》正在试行阶段，居民们普遍反映，现在停车规范了，狭小的小区弄堂也变得宽敞了。

经过制定停车公约这个过程，居民们发现自治家园在短短几个月，解决了社区几年都解决不好的老大难问题，对自治家园有了信心。很快，自治家园又利用合理停车后，小区里腾出的空地，商议了如何添置健身器材，让居民们在闲暇之余有锻炼身体和聊天的地方。