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小区公共部位装修随心所欲,导致居民家中“水漫金山”,谁之过?
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来源:上观新闻 作者:张家琳 盛晓馨 2019-09-25 17:49
摘要:小区公共部位装修有无底线?

普陀区子长小区居民颜女士日前来到解放日报群众接待处反映,2017年8月底,她丈夫与沪颐建筑装饰有限公司签约,搭建天井内阳光房,并改装了外墙排水管。不料,外墙排水管改装后,竟导致脏水喷涌。2018年9月一场暴雨,她和丈夫都不在家,等回来一看,室内已“水漫金山”,地板上还流淌着不少腥臭的烂泥,地板及部分家具被长时间浸泡。而虽然整个装修尚在包修期内,但装修公司对受损情况并不理会。


外墙排水管“改”出了烦恼

颜女士告诉记者,位于子长小区底楼的该套一室户二手房,是她和丈夫于2017年夏购买的。当时,丈夫根据广告找到了汾西路1号上海沪佳家装工厂店(企业名称即“沪颐建筑装饰有限公司”),当场付款签约装修。“我俩年近古稀,对装修啥都不懂。这家公司名声很大,就图花钱买轻松,没想到招来那么多烦恼!”

9月初的一天下午,记者来到颜女士家中,看到与室内打通的天井被改造成了玻璃全封闭阳光房,米黄色地砖上搭建了台式洗衣池、安置了滚筒洗衣机等。从6层顶楼直落而下的外墙排水管,全部被板材封套包裹。沿封套处,从上到下打了橱柜、写字台等家具。


△投诉人家中的阳光房。

颜女士说,封套并非密闭,排水管经常朝外渗水甚至喷涌。说着,她俯下身子,掀开地面上一块与四周米黄色地砖风格迥异的黑色长条状镂空石板。颜女士告诉记者,石板下是个排水阴沟洞。她说,从顶楼沿排水管下泄的雨水等原先是直接流到天井内,再沿天井内的沟槽排向天井外。可装修后被改变了走向,水流被排入该阴沟洞内。2018年9月天降暴雨,由于该阴沟洞无法及时排水而大量上涌,造成了室内地板、家具等惨遭污水浸泡。事后疏通时,发现阴沟洞内还淤积了大量建筑垃圾。

颜女士说,自己想重修排水管道,可物业要其先自行拆除排水管的封套外包部分。由于两人都年近七十,难有力气自拆,而装修公司则能拖就拖。“我们也没办法,只希望能尽快解决问题。”


改排水管是谁的主意?

当初为何要改变排水管走向?在和颜女士的对话中,记者了解到,由于面积不到40平方米的一室户比较小,颜女士和其丈夫就想效仿小区大多数底楼人家,将天井搭建成玻璃全封闭阳光房,不仅能一下多出近10个平方米,还通透明亮。而改变排水管走向,能消除原天井内的露天沟槽,平整地面,多得到一些有效实用面积。

记者验看了颜女士出示的房产证,发现天井等处并不在红线内,便问:天井阳光房、雨水管封套外包等是谁让建的?颜女士一一罗列与装修公司签订的装修合同,以及自2017年8月25日至当年11月,由装修公司开列的收费收据。当时,装修阳光房花了四万多元,不过上述费用既没有写在合同内,也没有列在收据上。


△图为投诉人与“沪佳家装”双方签订的装修合同。


△投诉人称,搭建阳光房等费用没写在合同内,也没列在收据上。“沪佳”项目经理表示,根据行业惯例,上述装修项目都属客户与装修队你情我愿,费用另列,并不纳入正式合同。

记者随后来到汾西路1号上海沪佳家装工厂店。该店工程管理中心有关负责人确认,颜女士夫妇于2017年8月底与公司签订了装修合同,工期自当年9月1日至11月15日。他们是应颜女士夫妇要求包装落水管、搭建阳光房的。据他介绍,根据行业惯例,无论是封套排水管还是搭建阳光房等,上述装修项目都属客户与装修队你情我愿,费用另列,并不纳入正式合同。至于排水不畅而翻涌、浸泡地板,他认为是天井内的阴沟地漏有问题。他强调天井属于公用部位,相关设施的维修应由物业企业承担。


△汾西路1号上海沪佳家装工厂店工程管理中心。


擅动公共部位,业主承担所有后果

天井内搭建阳光房等行为,已涉嫌违法违规搭建建筑物与构筑物。当记者质疑沪佳公司将天井改搭成阳光房是否合法时,沪佳项目经理表示施工前曾问过小区物业,物业回复只要不是砖砌,就不属于违法搭建。

但沪太物业子长小区项目经理蔡先生告诉记者,物业自2018年起规定小区业主在装修前,必须与物业签订装修承诺书。若业主擅自装修小区内公共部位,应由业主承担所有后果。蔡先生表示,外墙排水管是供全楼居民共同使用的公用设施,业主不应擅自改变排水方向。眼下颜女士请装修公司封套外包排水管道,导致管道一旦漏水或损坏,物业无法维修。除非颜女士自行拆解封套,否则物业无法帮助颜女士解决排水道反水问题。

记者在子长小区内看到,不少底楼住户在天井内搭建了形态各异的阳光房。至于天井内搭建阳光房的行为,物业蔡经理表示,街道自2018年起对擅自搭建天井阳光房做了明文规定,而对之前搭建的,则属于历史遗留问题,要留待后续处理。

发生漫水事件后,颜女士和装修公司曾就排水管道维修进行过多次调解,但均未能达成一致,双方仍处于“讨价还价”中。


专家解读:小区公共部位装修有无底线?

小区公共部位装修有无底线?业主如何避免类似的尴尬处境?记者就此采访了上海市锦天成律师事务所律师、市物业管理行业协会法律顾问宋安成。

问:什么叫公共部位?目前的居民楼内包含哪些公共部位?

答:居民楼内的公共部位,一般是指本幢楼业主所公用的部位。除了天井、顶楼平台外,一般还包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

问:装修公司能否接受业主要求,继而装修上述公共部位?

答:对装修公司接受业主要求装修公共部位,或业主自行装修公共部位的行为,目前并无明确的禁止性条文。

根据一般理解,由于上述公共部位为全体业主共有,一般情况下业主不得对此装修。如考虑到室内专用部分需要,确实应当对公共部位装修的,应征求区分所有权人,即,法定多数共有人同意方可,且不得影响公共部位的设置功能和整体一致性。

问:如何看待装修公司在装修过程中给装修业主造成的损失?

答:装修公司的装修行为如属于装修施工不符合规范或不符合施工一般要求,其给装修业主造成的损失应由装修公司承担;如装修公司明确告知装修业主可能会带来损失,而业主执意要装修公司按其要求,对包括公共部位在内的进行装修,业主应承担责任。

问:在业主装修过程中,小区物业存在哪些责任、义务?

答:一般情况下,业主进户装修时,应与物业公司签署装修管理协议或类似协议。物业对装修有进行管理的义务,如装修业主不得进行违法搭建、噪声不得影响邻居正常生活等。对业主装修行为影响公共部位正常使用或可能造成其它业主损害的,物业公司有劝阻、制止的义务。

宋安成律师提醒广大业主,在装修房屋时应遵守《上海市住宅物业管理规定》进行合法改造、装修,在不侵占公共利益的前提下进行。

栏目主编:毛锦伟 文字编辑:毛锦伟 题图来源:视觉中国 图片编辑:朱瓅
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