从同济大学毕业后，尤传琪一直从事城市规划工作，他主持参与了大量的规划与研究项目，所以回到自己居住的小区，和一般业主面对日益破败的小区环境发出抱怨不同，他会用心去发现小区的“不合理”设置以及思考能够作出的改变。

不过，1982年出生的上海人尤传琪起初并不想招惹事情，所以他一开始的做法比较缓和，对于如何改善小区绿化、如何设置更为合理的停车方案这些问题，只是将想法整理成文再去建议当时的业委会做些优化，但老业委会的回应总是“态度很好，改变没有”。在这样的情况下，他决定自己参与。

从成为一名热心志愿者到以业委会副主任的身份参与到宝山区城投世纪名城业委会，已经有近两年的时间。无论是用无人机航拍小区规划，还是用散步的方式在小区“找毛病”，以及在不涨价的情况下引入一个愿意接受业委会监督的物业，业委会费尽心思，尤传琪则是不断把自己的专业知识用到小区治理中。在这个过程中，流言也不少——业委会成员去踩点楼盘，有业主猜测“物业公司请业委会成员出去旅游”；为排摸小区漏洞，业委会每天晚上都会在小区兜几圈，有业主感动，也有业主感叹“这么尽责，肯定能捞很多钱”。面对这类业主怎么办？凉拌的。“这样的猜测没法回应，小区业委会只有5位成员，干正事都来不及，此类谣言一律冷处理。”幸运的是，新业委会上任一年，随着一系列问题的梳理解决，很多谣言已然“自生自灭”。

为收集产证想出了独门妙计

2017年8月新一届业委会上台，5位参与者，除了尤传琪这位“80后”，还有2位“75后”，一位“60后”和一位已退休人员，这样的团队搭配很符合宝山区城投世纪名城的需求，因为这个小区的人员构成有点特殊，虽是2002年建成的商品房小区，但除了一般小区中年轻业主与老年业主的诉求分歧，业主中还有不少是当时拿到房屋拆迁补贴后购房的当地人，这部分的业主特别喜欢亲近自然，小区里的绿化草坪上，这10多年间不断被种上了各种树木甚至蔬菜，甚至有人爱在小区养鸡养鸭，一到清晨公鸡就会打鸣……

这样的事发生在自己小区，很多业主不满意，但物业不作为，老的业委会也不想得罪人。对于尤传琪而言，这样的脏乱差日积月累看在眼里，都快习惯了，直到他的女儿2015年10月份出生，他实在不希望孩子生活在这样的环境中，才下决心要去改变。

“我们小区以前是园林小区，基础条件很好，只是管理不善。上一届业委会成员的年纪都比较大，且已连任了两届，已没热情了，在管理上选择信任物业。”而这样的信任需要全小区“埋单”。当时小区各处都堆着建筑垃圾，旧的沙发、床垫都没人收，但凡需要出钱清理的项目，物业都不愿意做。能收钱的项目则毫无管理可言，以小区的停车为例，停车位的缺口已经很大，但外来车辆进入小区完全不需登记，“不管什么车，都是自动抬杠，按照同一标准计费收钱”。2016年9月开始，热心业主开始以志愿者的身份呼吁小区要有所改变，尤传琪也多次去和老业委会、物业沟通，并起草制定了小区停车规约，提出业主停车要“三证（产证、行驶证、身份证）合一” ，但在执行过程中，物业并未不留底，使得很多“关系户”还是可以进小区。

对于小区环境的不满让越来越多的业主站到一起，但以帮助业委会的心态去和老业委会谈，只有表面上的答应，实质上有很多推脱，最常用的说辞就是“我们不懂”。业主们不满这样的说辞，正式维权开始了，他们自费制作横幅，号召小区业主召开临时业主大会，议题就是罢免业委会。这需要收集20%的业主的两证（房产证、身份证）并提供签名。

尤传琪想办法通过在车库之上种植攀藤植物置换小区绿地增设停车位

2016年冬天的冷风中，志愿者们坚守在小区门口摆摊。“当时做了好多展板，罗列出小区的问题，热心业主还提供自己家的复印机放在岗亭外，以便愿意提供两证的业主直接能在门口复印。”但收集效果并不好，很多人不愿意把产证拿出家门，志愿者又改为上门去收。“不能抱着复印机去，我当时想到了一个办法，先把红色字‘复印件仅罢免城投世纪名城业委会使用再次复印无效’打印在a4纸上，正面用透明胶贴上，泡在水里，纸再搓掉，形成一个透明水印条。”这个方法很多业主都愿意接受，志愿者挨家挨户去敲门，给“两证”拍照。2017年4月，当收集的两证超过20%，老业委会“主动”提出了辞职。

值得一提的是，尤传琪想出的收集两证的办法从来没有别的业委会用过，他说是受到了网上错题本的启发，“那段时间，满脑子里全是小区的事情，看到任何有创意的方法都会想着或许能在小区运用上。”

新业委会上任“三把火”

老业委会于2017年4月辞职后，小区的业委会改选非常顺利，至当年8月，新一届业委会已经成立，先期定下的三个目标也一一开始落实，主要是针对小区停车、绿化、外墙漏水三个问题进行整改。这其中绕不开物业的配合，但老物业已经习惯了没有监督的工作模式，对于新上任的业委会并不配合。

“备案证下来后，我们就先给老物业开出了整改通知，但他们对我们提出的很多问题都不理不睬。”于是，为了实施小区整改，新业委会的首要工作变成了换物业。很多人都对老物业的不作为感到不满，但一个基本的事实是，小区从入住至今的15年间，物业费从未上涨，要在不涨价的情况下换到一家尽责的物业，难度实在太大。但活还是要干，8月底，业委会开始去考察其它物业，“我们实地去看，明访和暗访都有，看了10家后，根据现场感受和评分，选出了3家让他们出方案。业委会经过讨论，对新物业准备采用协议选聘的方式。”

小区新更换的内部休闲椅

直到接受采访，尤传琪还忍不住感叹：能找到“接盘侠”真不容易！小区物业费不到1元，即便公共收益和物业公司55分，算下来的物业费还是少得可怜。“当时的情况是，去找知名品牌，一听物业费，谈都不谈了。”找物业公司，其实是一次双向选择，不涨物业费，确实很难找到好的物业，但一部分业主已经宣扬了，说新业委会换物业是为了涨价，这成了小区当时最大的矛盾，所以肯定不能涨价，业委会向每家物业公司都提出了“两年不涨价”的要求。

“1块钱不可能做出5块钱的效果。”当时业委会压力不小，因为协议选聘是业委会自己去选，如果选来的物业不给力，很容易被业主迁怒。为此，业委会设置了3个月的“托管期”，即3个月后，根据业主对物业的满意程度，再召开业主大会，决定是否签订正式的合同。

因此，为了换物业，业委会前前后后开了四次业主大会，第一次的议题是修改三项规约，对于如何选物业，在公开招投标之外加入协议选聘的选项；第二次的议题是解聘老物业，并由业主大会授权业委会对物业侵权行为进行起诉；第三次的议题是确定选聘物业方案；第四次是决定是否签订正式的合同。“很多小区会采用公开招投标的方式，这样会选来一个名气比较大的物业公司，但也有弊端，就是选来的物业会比较强势，不太会受业委会的监督。”

部分楼栋进行了外墙维修

因为新老业委会不是和平交接，所以不管新一届的业委会做什么，都有业主搬出“阴谋论”。“明明去考察物业，就有人说物业公司请我们去旅游了，业主的匿名信直接贴在大门口，但我们只作‘冷处理’，去做我们认为要做的事情。因为我们觉得，只有物业换了，小区有改变了，我们的处境才会好起来。”

上门收集两证而想出的独门妙计

让尤传琪欣慰的是，小区里的热心业主越来越多。小区开发时留下一些遗留问题，比如小区各楼栋的编号很乱，尤传琪准备做航拍图，就有业主拿出自己家的无人机。如今传琪做的航拍图挂在了业委会的办公室，每一个业主反映小区的任何问题，都可以非常直观地在小区的航拍图上找到。“大家比对着航拍图讨论小区的具体问题，一目了然。”

好搭档胜过一切

在城投世纪名城采访当天，业委会主任朱龙泉临近中午赶回了小区，整个上午，他辗转当地政府部门沟通小区个别业主的投诉。在尤传琪看来，自己之所以可以用专业的方式去处理小区事务，离不开老朱的帮忙，老朱是职业投资人，自己的时间比较充裕，参与业委会工作后的他，爱做事又不怕事，应对着各方压力。

“打架打了好几次。”朱龙泉直言，每一个小区都有各自的特点，城投世纪名城新一届业委会上台的目的是要让小区有所改变，但小区多的是形形色色的人，不管做什么，都有人投诉。而这似乎也是很多小区业委会面临的共同困局。

小区一道门做了门禁升级后，每位业主都需要刷卡进入

过去一年，小区在不同位置装了5个快递箱，安装前都曾征求业主意见，居委会也帮业委会发起过投票，1344户业主，绝大多数是支持的，包括房屋离快递箱最近的业主，也都表示没问题。但快递箱安装完毕后，一位业主强烈反对，不停打12345去投诉，称快递箱占用了绿化。业委会去沟通，询问理由，原因竟是不同意业委会另一个“刷卡进门”的方案，他个人习惯有保安给他开门，由于反对门的方案，他用反对安装快递箱表达不满。

对停车规约作修改，也面临了相同的问题。什么叫业主车辆？业委会制定的规定是需要房产证、行驶证上的名字对得起来，即只有车主是产证名字本人或其直系亲属，才符合业主车辆的标准，且收费上实行差异化定价。按照新规，业主最多停两辆车，第一辆每月130元，第二辆每月200元；租客每户只能停一辆，每月的停车费为500元；临停车辆一律按时收费，每天50元封顶。实行停车新规后，小区的外来车辆大大减少，停车难问题得到缓解，本以为业主们会皆大欢喜，但却有人散布谣言，称业委会一心想着多赚钱。“但事实是，新规出台后外面的车就不停小区了，停车费总体还变少了，且停车的钱怎么到得了业委会的口袋？”老朱觉得这一切都很可笑。

又比如，小区拆违，是街道的统一行动，但7、8个业主对老朱指指点点，称本来不用拆，就是业委会叫来的。无理取闹的业主甚至找上门，因为事关妻子和女儿，老朱觉得被触碰了底线，“我告诉他们，任何意见可以冲我来，但牵扯到家人，我就不客气了。”但业主坚称，既然你是业主会主任，我们为什么不能上门提意见呢？双方各执一词，最后“动手了”才解决问题。

这样的事多了，不少人会善意地提醒老朱：有些事，业委会能不做的就别做了。但老朱听不进去，“如果睁一眼闭一眼，那我还为什么要做这个业委会呢？”对此，尤传琪也表示认同：“要是想让所有业主满意，那什么事也做不了。想管好小区又想当老好人，也肯定做不到，因为有的人压根就不跟你讲道理。”

小区航拍图

回头看，这一届业委会正式成立至今也已有一年，不怕事的主任，走专业路线的副主任，5位业委会参与者彼此团结，算是非常难得的团队，但干业委会确实不容易，用老朱的话说，要吵架，要打架，还要被人质疑“你不拿钱能那么卖力”？

但正因为冤，彼此也会更加体谅。采访时，和两位主任走在小区，老朱的眼里都是需要花钱整修的地方：很多幢楼的对讲系统坏了要逐步更换，大门锈了要补油漆，小区的休闲椅坏了要换……这些都要盯着物业去跟进。而尤传琪最关注的是小区还有200个停车位缺口。“现在还有好多车停在绿化上，这样一来，毁坏绿化，对车也是损坏，小区道路的清洁卫生更是搞不干净。”按照城管的说法，小区的车辆停在泥地上，没人管也管不了，但如果将泥地铺上水泥改造成停车位，就是占用绿地。为了解决这个难题， 尤传琪打算在小区里做立体绿化，“按照上海市居住区绿化调整办法，小区可以调整居住区内部的布局，所以先要补种，再去把泥地置换出来。”在小区地库的下坡道上，如今已经拉了一张网，供爬藤植物攀爬；未来一段时间，考虑在现有的一些车位上搭棚，在上面种绿化。“先做方案，等绿化都种好了，再去市绿化局批。”尤传琪说。

“这些事都不是一天两天能搞完的，但最担心、最寒心的，是好不容易想出的方案，等事情一做完，又有个别业主去做无休止的投诉。”因为老朱负责对外沟通，如今对于要做的每一件事，都免不了要做好被投诉的准备。而也是这样的处境，让他们俩对业委会以及业委会的参与者们有了全新的认识：干业委会的人，都是吃饱了撑的，吃不饱的人不可能干。话讲到这里，尤传琪笑着问老朱：“下一届还干不干？”“打死也不干了。”老朱说。

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