|法治民生|
今天，《物权法》正式实施了
专家解疑释惑： ■ 相邻关系如何相处 ■ 小区车位谁可优先 ■ 遇“一房两卖”怎么办
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从今天起，有人再胆敢“挡住我家的阳光”，我们可以索赔了；
从今天起，有车族再也不用为在自家小区里停车的问题头疼了；
从今天起，百姓再也不会白受开发商“忽悠”掉进“一房两卖”的陷阱里了；
从今天起，经过13年酝酿8次审议的千锤百炼后，《物权法》从神圣的法坛走下，一步步走到百姓身边，走近百姓柴米油盐的生活当中。
我们暂且不论这部薄薄的法典有多么深重的意味，今天，我们只把视角延伸到民众的生活中，关注这部法律的世俗落点，《物权法》来了，我们的百姓生活，究竟有何变化？
上海市物权法专家、华东政法大学民法研究中心主任高富平教授接受本报专访，对《物权法》中关乎民生重点进行一一解读。
相邻关系，采光受阻可否索赔？
［事件］一些小区论坛上频频出现了一句根据畅销书改编的话——“谁挡了我家的阳光”？
前几天，家住宝山区塘后路的陈女士非常苦恼地打进热线电话。陈女士称，她的邻居从6月份就开始改建自家住宅，这却使本来布满阳光的陈女士家天天“阴霾笼罩”，看不到阳光。陈女士还自嘲地说家里的地上都快有蘑菇丰收了。
［疑问］社区里，除了像陈女士遭遇的这种“阳光权”被占有的尴尬以外，在阳台护栏上晾晒带水衣物和拖把；楼下开设的餐馆油烟熏到楼上住户……类似这样的邻里纠纷如何处理？采光权受阻后可否索赔？
［支招］《物权法》规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。
法律专家称，所谓相邻关系，简言之，就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。
《物权法》明确了物的权属，我国《国家标准城市居住区规划设计规范》规定：“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”
因此，如果低于上述标准，则采光权受到侵害无疑。当然最好了解一下所居住的地方是否还有地方性的规定。
至于采光权方面的责任问题，一般情况下是由后建方给先建方一定的经济补偿；如果是规划部门规划上的问题，致使侵犯了他方的采光权，则由相关规划部门负责；另一种情况是个人的擅自搭建的情况，业主有权要求其停止侵犯行为，相关部门勒令其拆除违规建筑。
业主权利，小区车位车库应首先满足谁的需要？
［事件］家住闵行区阳光美景城的肖女士一直为找不到车位而烦恼。
没有车出行不方便，等有了车以后，在小区里连停车的地方都没有，这让肖女士苦不堪言。“我现在每天回家都要为了停车的问题头疼，小区的物业费一个月收250元钱，停车费150元，但有时到了家却发现车位都被停满了，我们业主一个月交那么多钱，我们的利益谁来保障？”
［疑问］据资料显示，目前上海有近8000家小区，但此前由于权利归属界定不清，围绕着小区车位、道路、绿地等纠纷冲突时常见诸报端，并引发了一系列纠纷。
楼顶、露台、楼道等这些在住房以外又和住房唇齿相依的部分该归谁所有？应由谁来管理？利用小区里住宅外的设施做广告，收益应该归谁？开辟地上车位出租，该不该收业主的租金？
［支招］高富平教授认为，这些关系业主切身利益的问题，《物权法》对重点区域的归属进行了划分。“现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区车位、车库严重不足，占用共有道路或者其他场地作为车位，因此物权法有针对性地规定，包括建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。楼顶、露台、楼道、物业用房这些均属于业主共同所有，共同利用，没有人有排他的使用权。既然这些部分是共用部分，在小区的设施做广告后的收益自然是归业主共同所有，由物业委员会共同决定其使用。”
对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，《物权法》规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。是否需要收费的问题，由业主委员会共同决定。
这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。
至于业主该如何维护自身的权益，首先业主要明确自己的权利，正确行使这些权利，同时，业主还要了解自己的义务，正确地行使管理权，监督物业公司的行为。如果出现物业纠纷，首先通过业主委员会协调，如果仍不能解决的则可以通过诉讼渠道得以解决。
但是，需要强调指出的是，《物权法》第八十三条规定，业主要以业主委员会的名义提起诉讼，而不能以个人的名义提出。
不动产登记，一房两卖如何防范？
［事件］普陀区的王先生最近遇到了一件窝火的事情，明明是自己先签了预购合同，但是开发商却以高价又预售给了另一位不知情的常先生，结果就在王先生满心欢喜的时候，开发商却拒绝继续履行合同出售房屋，同时退还他预付的住房款补偿费。
但王先生不愿接受补偿费，还想买预购的房屋，于是把开发商告上法院。但令他不解的事，根据目前的法律规定，这套房子的所有权是属于常先生的。但是，物权法实施后，再遇到类似情况，王先生就不会吃哑巴亏了。
［疑问］业主如何证明对房子拥有所有权？如何能保证所有权不受侵犯？在开发商那里预购一套期房，怎么防范开发商不会再将房子卖给第三人？房屋产权证书出错怎么办？《物权法》中规定的不动产登记制度对此给出了回答。
［支招］高富平教授提醒购房者，在购买房屋时要查看房屋出售人的底簿，不能只听其介绍或者只看房屋产权证。
通常从购房者与开发商签订合同到房屋过户需要一定的时间，少数开发商存在着“一房两买”的行为。
对于开发商的这种行为，高富平教授建议，在购买预售房屋后，购房者最好要进行一个预登记，就可以达到一个对抗后来买主的效果。就算开发商把房屋又出售给了另一个购买者，预先登记的购房者就可以优先取得所有权。
《物权法》第十七条规定，房屋的信息以底簿为准，因此，如果产权证上出现了问题，购房者可以根据底簿进行更正。如果底簿上出了错，购房者可以到登记机关进行证明更正。如果登记机关可以直接判定，则可以直接进行更正。而如果登记机关无法直接判定，则由人民法院最后确定。
作者：□赵颖彦 实习生 谢东旭
