|法治服务| 修订后的《物业管理条例》将于10月1日起和《物权法》同时实施 业主权利义务更加明晰实在 ------------------------------------------ 　　业主抱怨物业服务差，物业抱怨业主水平低，两者之间的纠纷频频发生。为了更好地规范物业管理，增进物业公司和业主间的和谐关系，早在2003年，国务院就制定了《物业管理条例》。前不久，国务院又对《物业管理条例》进行了修订，并将于10月1日起和《物权法》同时实施。那么，修改后的《物业管理条例》如何保护业主和物业服务企业的合法权益？本文将以具体案例对此予以解读。 　　案例 　　A 物业强划车位收费无效 　　在未经过小区业主委员会及业主大会同意的情况下，某小区物业公司单方决定在小区内道路和楼间空地上划分车位，出租给区内业主，收取泊位租金，每车位年租金300元。该物业公司在小区内张贴通知，要求办理停车泊位租用协议，对于不办理此项协议的车辆，保安人员拒绝放行。 　　李先生对此很是气愤，迫于无奈才与该公司签订了停车泊位租用协议，并缴纳了停车费300元。后来，由于交涉一直未能成功，李先生一纸诉状将该公司告到了法院。 　　【点评】 　　根据《物业管理条例》规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。 　　因此开发商以及物业服务企业（旧规定的物业管理企业）对于物业共用部位、共用设施设备不得擅自处分。 　　就本案而言，被告在未经小区业主委员会或业主大会同意的情况下，擅自在园区内划分车位，并将车位出租给区内业主收取泊位租金，是没有法律依据的。 　　此外，在没有得到任何行政部门批准的情况下，就采取强制胁迫手段迫使原告签署的协议，更是严重侵犯了原告的权益。 　　B 物业费不可随意拒交 　　刘先生前不久在某小区买了新房，却遇见了一件不开心的事情，和物业闹翻了。原来前段时间，他家一个房间的角落经常发霉，叫物业来修了几次，却没什么效果，角落继续发霉，特别是遇到阴雨天，整个墙角都会变成绿色。 　　最近要交物业费了，他又叫物业来修，可物业却说修不好了：“这是开发商的问题，以后你找开发商吧。”刘先生就回应道：“既然这样，物业费我也不交了，除非你们把墙角修好。”没想到物业却发出了威胁：“你现在不交是吧！今天晚上你就摸黑吧”。结果，当天晚上刘先生一家就在黑暗中度过了。 　　【点评】 　　其实，因为物业公司某项具体服务没提供好，就拒交物业费，这样的做法缺乏足够的法律依据，除非事先在物业合同中有此特殊约定。根据物业服务合同约定，物业公司只要给业主提供服务，业主就必须交纳物业服务费。 　　而物业公司动辄以停水断电的方式胁迫业主缴纳物业费的做法也是违法的。因为供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业服务合同的双方当事人为业主与物业公司，两者是不同的法律关系。停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是小区内的供水供电人，自然不享有停水断电权，除非事先在物业合同中有此特殊约定。 　　C 业主装修应事先告知物业 　　张女士在某杂志上发现一种玻璃可以增加室内光线，且随外部温度变化能够调节室内温度。于是未经小区物业公司同意，她便拆除原有玻璃，将新买有色玻璃安装上去，结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大，严重影响小区整体统一的观瞻。物业公司提出异议，要她恢复原貌。而张女士则认为，产权是自己的，自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色，拒不拆换。经物业公司多次协调、回访，最后张女士终于拆除了有色玻璃。 　　【点评】 　　《物业管理条例》规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 　　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 　　因此，业主装修应遵守小区的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修。此外，业主随意装修，很可能带来安全隐患，如漏水、渗水等情况，从安全角度考虑，遇到敲敲打打的事情时最好请物业人员来看看，以免日后麻烦。 　　剖析 　　新条例如何保护业主与物业的合法权益 　　业主委员会应与物业订立书面合同 　　《条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 　　《条例》明确，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 　　物业代收费用不得收取手续费 　　《条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 　　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 　　《条例》提出，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 　　物业管理区域内共用设施不得改变用途 　　《条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 　　《条例》明确，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 　　《条例》还规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 　　链接 　　如何应对物业纠纷 　　业主：三种途径应对物业服务瑕疵 　　在碰到物业公司提供的服务存在瑕疵的时候，业主可以通过以下三种途径维护自身的权益： 　　首先，业主可以通过业主大会或业主委员会进行交涉。根据《物业管理条例》规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，选聘和解聘物业服务企业。由业主组成的业主大会及由其产生的业主委员会是为业主服务的机构，应及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。因此，当某些事项涉及多数业主的共同利益时，业主们可以通过业主大会或业主委员会与物业管理企业协商解决； 　　其次，业主可以向房地产主管部门反映、投诉。房地产主管部门对于物业管理企业负有监管的职责，在物业管理企业不充分履行职责时，房地产主管部门有权对其进行处罚； 　　最后，业主可以主动向法院提起诉讼。通过诉讼，业主可以在法院确定了物业管理费能否减缴以及减缴的数额后，依照判决履行自己的付款义务。这样做，既避免了承担滞纳金或逾期利息的风险，又使得自身的社会信用得以保全。当然，业主在起诉之前，仍然应当做好证据的收集和保全工作，必要时可以聘请律师以寻求法律帮助。 　　物业：物业费向谁收如何收 　　根据《物业管理条例》规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 　　合同：参考《普通住宅小区物业管理服务标准》 　　业主和物业之间的纠纷大都是物业服务合同的内容不够明确所致。比如小区清洁问题。合同中可能只说明了要保持小区内清洁，但怎样才算清洁呢？往往合同中没有明确说明。因此，物业公司可以一天拖一次地，也可以半天拖一次地。不同的做法都没有违反合同约定，但业主的接受程度肯定不同。早在2004年中国物业管理协会就出了一个《普通住宅小区物业管理服务标准》，把许多服务都明确且量化了，供业主和物业公司在签定物业服务合同时做一个参考。 作者：□王庆廷